永久居住权怎么样才能有法律效力
案件回顾
李凤（女）与邰民系半路夫妻，邰民的儿子为邰安、儿媳妇为杭丽。2008年，杭丽与李凤的朋友陈某签订房屋买卖协议，购买了位于海安某小区721室。嗣后，陈某将房款收条出具给了李凤。不久，各方当事人同往不动产登记部门将产权办理在杭丽名下。
2010年4月，邰民与儿子为上述房产产生争议。经法院主持调解，双方当事人达成调解协议，案涉房产归邰安所有，邰民与李凤对该房屋享有永久居住权。
2018年下半年，“721室”被纳入拆迁范围。2019年1月，杭丽与相关部门签订拆迁协议。但李凤表示其才是“721室”实际所有人，主张全部拆迁款归其所有。因主张未果，李凤向法院提起诉讼。
庭审中，李凤诉称原房东将购房款的收条出具给其本人，其才是真正的购房人，应将拆迁的全部权益判归其本人所有。杭丽则辩称，案涉的购房协议由其签订，实际也由其出资，有权部门也将房产登记在其名下，李凤对此长期未提任何异议，现在主张拆迁权益缺乏事实和法律依据。
法院审理
海安法院经审理认为，从现有证据看，杭丽的证据明显优于李凤提供的证据，且根据中国的国情，基于特定的家庭关系，李凤不主张产权登记手续由自己保管，对产权证十多年不翻阅、不提异议，不符合生活常理，应认定案涉房屋实际购买者为杭丽。然而，根据邰民与邰安于2010年达成的调解书，邰民与李凤对案涉房屋拥有居住权，从《民法典》最新精神出发，邰民、李凤可从拆迁款中获得一定补偿。遂判决杭丽给付李凤夫妇居住权补偿款120000元。
一审后，李凤不服提起上诉，南通市中级人民法院经审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂裁定驳回李凤上诉，维持原判。
法官说法
本案的争议焦点主要在于李凤夫妇能否因居住权而获得补偿。《中华人民共和国民法典》第十四章对居住权有着专门规定，明确了居住权的物权地位，强化了对房屋居住权益的保护，但是仅仅明确了设立居住权的方式为合同或者遗嘱，那么，以生效法律文书设立居住权是否可行？
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此，生效法律文书也是设立居住权的一种方式。此外，居住权一旦设立即受法律保护，非因法定事由不消灭。在约定期限到来前居住权因特定事由提前消灭的，基于公平原则，居住权人可获得一定补偿。本案中，杭丽通过法院调解书明确为李凤夫妇在“721室”上设立居住权，其应当遵守义务。因 “721室”被拆迁，李凤夫妇需自行另寻房屋解决居住问题，产生另寻住房、搬迁等相关费用，由于该费用是因为征收（拆迁）行为而产生，李凤夫妇可主张居住权补偿。杭丽作为义务人应当从“721室”拆迁权益中拿出部分权益为李凤夫妇进行居住权补偿。综上，“以房养老”成为逐渐兴起的一种养老模式，“老有所养，老有所居”的理念也在加速趋同。《民法典》对居住权的设立，从法律层面保障了居住权利的稳定享有，当赖以依存的房屋灭失时，居住权人可以要求设立居住权的义务人进行补偿，这不仅体现法之公平正义，更是全社会应当传递的尊老爱老之正能量。（文中人物均为化名）end
徐涛 毛蓉）
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