日本投资移民 骗局

时隔三年，成田机场终于又爆了。根据日本国家旅游局（jnto）发布的数据显示，2023年1月份，成田机场国际的旅客人数达到了 167万人，是2022年1月的7倍。其中，外国旅客人数为103万6401人，这也是自疫情发生以来， 时隔3年首次突破100万人。

外国旅客人数和疫情发生前的2019年1月相比，恢复了近7成左右。日本旅游界预测今年访日游客有望达到2000万人大关。

因为目前日本目前对中国内地只开放了五年签证，而这个签证的要求是年度纳税额在8万人民币以上，所以这时候能来日本的内地游客无一不是高净值人士，china money似乎又开始笼罩日本了。

而当这些朋友一个个来办公室面谈后，大家的花式吐槽和各类骗术的升级简直让我啼笑皆非。在征得允许后，我将不少朋友的经营签踩坑经验分享出来。

#1

简历造假

上个月中旬，一位南京的l女士通过语音沟通了一小时，基本前半程都是听她各种诉苦，说自己签证被拒了。

具体则是，上海某cbd高大上移民公司，在看完这位朋友的资料后，历时半个月，结论是：您可是我的衣食父母，挚爱亲朋啊。得加钱。为啥加钱，目前您这资料入管局看了肯定不行啊。简历不丰满，信息不全面，项目不辉煌。您放心，我东京有人，您听我的，我把您简历”包装“一波，项目”升级“一下，直接将你下签率拉高到9成9。至于价格，放心，中国人不骗中国人，原价30万，咱俩投缘，收您个吉利数66万吧。

结果呢，签证没下。这时候去找中介。中介的话术就是：嘿，这世上哪有一定成功的事儿啊。之前不都说了九成九嘛，这不出意外了吗。要不您再来66，咱再”升级包装“一次？

他搁这儿卖拐呢，果然现实永远比段子更荒诞。而等我翻开客户原本的资质简历，再看完那个中介帮他准备的资质和bp后，我直接说：大妹子，你要不报警吧。

直接说结论：客户原本资质确实属于一般，履历也没太辉煌。但日本签证又不是只欢迎大富豪，他这个履历下签大概率是完全ok的。至于中介”升级“的商业计划书，咋说呢，那玩意在东京十年前的行政书士事务所考古笔记本里，你都能翻到底稿。

这里先不说这份申请材料究竟能不能下签，这份材料对于客户来说本身就是一个包含巨大风险的巨坑。之前在跟大家分享如何申请经营管理签的时候就反复提到，在日本这样一个信用社会，信用破产就是社会性死亡。简历范围造假会对你的人生甚至是家族的未来造成重大的负面影响。

这里额外说一句，就算是造假，你也用点心了。把资料环节打造的天衣无缝好不好。那份漏洞百出的简历，你是怎么做的，难道是收个66万，最后6660给外包人员做的，然后给6660就愿意接活的外包。我实在是不愿意相信他来过日本。

#2

项目加盟

关于加盟，在之前的视频在《2022日本签证常见骗局》已经做过避坑分享了，但是还是架不住掉坑的朋友太多了，这里还是再聊聊

可以理解。在资金量不大的情况下，大家都倾向于用尽可能少费用获得最大的收益。最好是付出一笔钱，既拿签证，又拿收益。这钱还能完全负担生活，直接躺平。这里面的雷无论网上怎么扫，也追不上人家新埋的多。

总结一下掉坑的表现，基本都是听信了机构的宣传，投资了某个加盟项目，其中以餐饮介护等相对资金量投入不多的为主，毕竟钱太多，小鱼就咬不了钩了。而年回报能达到15%以上，更有甚者敢承诺什么三年回本，一生躺赚的项目。伯克希尔哈撒韦，桥水基金纷纷为你点赞。而等到热血沸腾把钱投进去后才发现，这些项目通常都是以下结果。

1、空壳项目，别说赚钱，等你登陆日本了，中介还不断伸手找你要钱，不给？那不好意思，之前项目黄了，前面陈本全部打水漂了。至于合同，什么？你签的的是中文合同啊，那你去告我吧，看日本法院认不认。

2. 没有退出机制，侥幸碰到一个相对靠谱的项目了，但年回报也能达成5%左右。分红了两三年了，这时候想转手项目变现。不好意思，没有回购协议。想委托管理公司转手卖掉。行啊，转手费20%，这几年分红还不够转手的。要不想掏这个转手费，那抱歉。直接告诉你，市面上没有公司愿意收购。你想自己转卖，那你折腾吧。看你这新人上哪儿去找日本商务资源来对接。

3、没有对应资产，花了大价钱加盟了项目，结果只是投资了一个经营权，根本没有任何对应的固定资产。什么意思，这东西给你分红，也给你身份。但资产？什么资产，那不是管理公司投入的吗。

对于此我想说，任何投资项目的门槛，收益和风险都是有相对值的。低风险高收益必然门槛高。即便是日本街头随处可见的的便利店，你要是想加盟的话人家都要求你和你配偶之间至少一个是日籍，同时你还得拥有自己的土地等。这对于正准备登陆日本的你根本就是不可选项。相对的，你想门槛低，容易加盟的，人家张嘴就敢跟你保证年化收益在15%以上。可以掂量一下这里的风险有多大。

到了如今，随着话术的升级和信息差的拉大。什么区块链介护，元宇宙餐厅。各种赛博bp乱飞，还是那句话，如果想选择加盟，请务必来东京实际看看。毕竟骗子的bp只是敲敲键盘，你的投资可是你实打实的真金。

#3

不动产骗局

其实到了这一步，多半是已经成功登陆日本的朋友才踩过。毕竟成功登陆了以后，才考虑衣食住行这些实打实的生活需求。有很多登陆日本的朋友会在日本添房买地，或自住或投资，总之，需求是存在的。相对应的，坑也是肯定存在的。这里先列举一下，朋友们在日买房置地时遇到的各种各样的坑。

1 事故物件

日本是超高龄社会，独居的老人非常多，像这样一个人孤独死在家中的情况很多，幸运的话遗体会很快被邻居或者亲属发现，不幸的话，持续几周几个月甚至几年了都腐坏了或者白骨化了才被发现的极端不幸的例子也不少。

日本把这种死过人的房子叫做“事故部屋”，实际上这种老死的，孤独死的也不能算作真正意义的凶宅吧，真正大家比较忌讳的凶宅事故屋是那种出过凶杀案的或者前租客带着怨恨自杀的，不过只要是事故屋，以心理瑕疵为理由，一般在售价上都会大打折扣。就算不自住用以出租，中介都会在租金上让利很多。

所以有的朋友刚登陆日本，结果被不靠谱的中介领到一处相当不错的房子转了一圈，然后一问价格。好家伙比周边房子低了3成有余。然后中介看你一个外国人，然后故事套模版张嘴就来。什么妻离夫散子读书，家里老母染疾病，生意伙伴仙人跳，出国读书急套现。

那故事，《知音》看了都得男默女泪。你这一听，嘿，又便宜不占王八蛋。呸呸呸，咱不活菩萨吗。讲究的就是擎天柱初试云雨情，及时雨命丧野猪林。就它了，落锤了，签约，马上签，不签不把我当兄弟。

然而事实上，在日本，类似的事故物件都是要被明确标注的。但一些“亲爱的老乡”哪能和你说些扫兴的话。而甄别方法其实特别简单，这里给大家一个网站，上面详细的标注了日本市面上所有的事故物件，网址如下：
我在简介里也会贴出来，诸位有用自取。

但是如果已经不小心采了坑的朋友，事情也不是无法挽回，在日本，事故屋经过了第二次倒手，也就是换到事故后的第二个租客的时候，事故屋就不再算是事故屋了，它会回归它原来的价值。甚至这几年已经出现了以此为业的职业事故物件经手人，即“洗屋人”。所以，如果您是坚定的唯物主义者，住过几年，说不定还能因祸得福，这房出租出去，反而能提高收益比。

这话是调侃了，毕竟大家漂洋过海来东京，咱可不是为了给房子下家驱邪的。所以建议大家认真甄别。

2 买地盖房

有的朋友说了，咱这灵魂就是不羁放纵爱自由，成品屋都千篇一律有啥意思，咱这智商180的功课天赋不能浪费了。日本不是土地永久产权吗，我自己买地盖房行不行。先说结果：当然行！毕竟很多朋友费这么大劲来日本，图的就是一个田园牧歌的生活方式。

但是，这里必须得说但是，在日本，买地盖房是可以，但是土地跟土地之间也是有很复杂的建筑规则的。

比如前几天在频道的评论区里，就有一个运气不好的朋友，在日本买下一块3000多平的土地，结果这块地在当地要求只能盖不超600平的建筑。更要命的是，不能有围墙。现在这位朋友正在自家院子里荒野求生。我看完之后心里可谓是一个五谷丰登。按照日本的生态环境，没有园子围墙，家里很容易成了鸽子和乌鸦窝，而且东京的鸽子乌鸦真不是什么善茬，这玩意不怕人，你走进它，它分分钟要陪你练练。在此，还是先祝这位朋友早日解决这个糟心事吧。

然后，还有一部分朋友属于为了那瓶醋才包顿饺子的，看上了一块地，买下了一栋房子。本打算拆旧盖新，可结果房子都扒了才发现这块地属于“再建筑不可。”

再建筑不可，就是按照字面意思理解，就是土地上的房子不能拆了重建。出现这种问题通常都是这所房子挡住路了，影响消防车救护车等应急车辆进入。所以在购房前，一定要注意甄别，如果买到这两种物件，贬值是肯定的。而且，本身冲的是土地，房子多半已经很残破了，再建不可就意味着，你多半要守着这个风烛残年的老房子陪它共度余生了。

3 合同问题

前面说过，在日本买房，房产买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为基准。签约时，需要买方本人出示护照和在留卡或驾驶证。如买方为一家公司，需要出示公司注册证明以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件。

坑就在这里，有的朋友在买房时，由于语言不通，就跟中介签了一个中文合同。这挖坑的操作空间不就来了吗？靠谱的中介通常会给你再准备一份日文版。部分老乡就拿一份中文版的模版合同把你糊弄了。等你给了钱，到了日本。不好意思，中文合同？哦，那没事儿了，保安，保安，请这位先生出去休息下。

另一个坑就是，部分无良机构会在合同上把交房日期定的很模糊，导致购房者买了房却迟迟过不了户。

无论是在日本购买二手房或是新房，房产过户的时间基本都是与支付尾款的时间为同一天。交房当天买家支付尾款给卖家，卖家与买家的过户材料交给司法书士确认，材料没问题后，当天交给法务局办理房产过户。大约在交房两周左右可以拿到房产证。

但是，如果这个日期定的很暧昧，比如说支付尾款后进行过户。那拖你一天合理，拖你一年也没毛病。虽然合同成立，交易成立，但是过户不落实，这房子还是不能算是到了你名下，后续的贷款就别想了。想要出租盈利也别琢磨了。所以有关合同，请务必请专业的机构或请司法书士过目。

#4

尾声

商业世界里，每天骗局都在更新，也许我刚写完这些东西，市面上又会衍生出别的骗局。

但是我还是决定，将这篇内容出完，无论它能起到多大作用。

咱们下期见。