老人生前允许他人免费居住房屋,
该承诺是否有效?

基本案情
老李与小李系父子关系,老李生前留有公证遗嘱,房屋留给在外地工作的儿子小李继承。不过老李又与亲戚小张达成协议,约定由小张照顾其至过世,之后房子无条件让小张居住三年,协议书由小张、老李签字,并对该协议设立的居住权到不动产权属登记机关进行了登记。老李于2021年8月去世,房屋所有权变更登记至小李名下。不久之后,小李就要求小张立即搬离房屋并支付占有使用费。那么,小张是否能够按照与老李的协议,享有三年房屋的居住权呢?
专家点评
李军
“八五”普法民法典讲师团成员
全国律协婚姻家庭法专业委员会副主任
本案的小张享有老李承诺的三年房屋的居住权。居住权是民法典物权编新增的用益物权种类,是民法典的亮点之一。依据民法典第三百六十六条至第三百六十八条的规定,本案的居住权协议合法有效、小张的居住权已经依法设立。
首先,老李与小张签订的居住权协议是双方的真实意愿;其次,老李作为房屋的所有权人,不仅依据民法典有权利立遗嘱,确定房子由小李继承,也有权利与小张签订居住权协议,签订协议时既不存在被欺诈胁迫情形,也不存在协议内容违背公序良俗等情形;最后,书面的居住权协议签订后,双方已经到房屋不动产登记机关办理完成了居住权登记手续。所以,房屋的产权人变更登记为小李不会影响小张对房屋居住三年的权利。民法典新设立的居住权与婚姻家庭、社会秩序紧密相连,可以运用在养老保障、弱势群体保护等方面。这里提醒大家:居住权自登记时设立,需要及时(到登记机构)办理登记,才能真正地实现“房子不归我,我也安心住”。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
中国普法
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