外国人在澳大利亚买地（业内人士揭秘“岛主圈”）

近日，“34岁中国女子在日本买70万平方米海岛”登上热搜，相关话题引发网友热议。2月3日，当事人张女士告诉极目新闻记者，她所述均为事实，海岛是以公司名义购买的。

在国外购买海岛需要什么条件？买岛人的需求一般是什么？极目新闻记者连线采访了华人岛主联盟圈子发起人、中国初代岛主林东，他表示，真正意义上的岛主，应该拥有一座岛屿的所有权，光他知道的，拥有海外岛屿的岛主就有30多位，真实数据应该更多。

“岛主圈”神秘而又令人好奇。投资、私人休闲、旅游开发甚至移民等都会成为购岛的理由，而普通人想成为岛主，至少也需要一定的资本积累，即使是免费开发的小岛，他的开发成本可能也要远高于购买一座岛的金额。

女子称后面的小岛是她2020年买的（网络视频截图）

女子回应在日本买海岛

拥有一座海岛是什么体验？近日，一名网友连续发表多段视频称，她在日本购买了一座海岛近60%的产权，购买三年来第一次上岛，被岛上的景物所震撼，目前正在规划怎样开发和使用海岛。

视频发布后引发网友热议，“是真的吗？”“如何才能在海外买岛？”“买岛用来干什么？”

3日，视频发布者张女士向极目新闻记者介绍，她在视频中所述买岛的事情是真实的，她不会拿这种事开玩笑。因为之前没办法上岛，仅通过看视频没有特别的感受，但去了实地，清澈的海水、蓝蓝的天空都让她感到震撼，便拍摄了一段视频分享，没想到会有那么多人喜欢。

张女士介绍，买岛的过程一波三折，双方最终达成收购土地所有权的协议，签约日期为2020年12月24日。小岛是以公司名义购买的，小岛面积在70万平方米左右（约1050亩），整座岛共917笔所有权证，他们购入了720笔，还剩下一些归其他人员所有。岛上七八十年前曾经有人居住过，可通水通电。因成交价格牵扯到后期岛屿的开发使用，因此她不方便透露。

张女士自称为青岛一家连锁餐饮企业的老板，记者致电青岛多家该餐饮企业的实体加盟店或直营店，工作人员均表示张女士确实系他们老板，但她本人拥有海岛的事情他们并不清楚，也是这两天看到网上的视频才了解。

“他有家人在日本，有可能在日本买岛。”一家该餐饮企业的前加盟店老板告诉极目新闻记者，她和张女士是朋友，也看到了张女士这两天发的朋友圈，确实有买岛内容，从经济实力和家庭条件来看，张女士完全有可能在日本买岛。

极目新闻记者联系上张女士，问其能否在不泄露商业秘密的前提下，让记者看一下购岛合同，但张女士对此并未回复。

女子所称小岛航拍截图（网络视频截图）

最贵岛屿价值2亿多元人民币

极目新闻记者多方采访了解到，张女士并非海外购岛的第一人。华人岛主联盟圈子发起人林东先生，是国内最早购买私人岛屿的人员之一，彼时圈内称他为“中国私人岛屿第一人”，他与李赫泊、裴梵明被称为“中国岛屿三剑客”。

3日，极目新闻记者联系上林东，他表示，自己也看到了“34岁女子买70万平方米小岛”的新闻，但他表示，张女士没有申请成为他们岛主联盟的一员，他们圈子里现在有几百人，但还没有拥有日本海岛的岛主。

国内是否可以购买自己的海岛？林东表示，中国的岛主有海岛岛主也有湖岛岛主，有一些岛无论是外国人还是中国人都可以购买，但国家会限定用途，第一不能更改用途，第二要按照用途去开发，这是有要求的，比如三年之内你要投入多少，做到什么程度，申请的时候也必须有一份报告，“3年之内做成怎么样，5年之内做成什么样，如果达不到荒废了，国家就有权收回去。”

在海外购岛需要什么条件？林东表示，海岛就是土地，每个国家的土地政策不一样，需要满足的购岛条件就不一样，但如果想成为一名真正意义上的岛主，即拥有一座岛屿的所有权，就必须要有一定的经济实力。他们圈内，最贵的岛屿价值2亿多元人民币，便宜的也要两三百万，这个还只是购买岛屿的所有权，开发有时候花的钱比买岛的钱还要多。

林东介绍，日本、美洲、欧洲政策相近，很多人可以买到永久性的土地，但是每年要交一定税费，发达国家的税会比较高一点，比如买一座1000万元的海岛，可能一年要交二三十万元的税。南太平洋岛国之前的政策中有部分永久产权的海岛，但目前只能租99年。东南亚土地政策趋势相近，本国人本国公司才能永久拥有海岛。

有人为移民买岛

“不同国家和地区，不同岛屿，价格千差万别，从几十万元到几十亿元不等。”林东坦言，买岛一定是有闲又有钱的人，至少要有一千万人民币闲钱，墨西哥湾、南太平洋群岛、东南亚等地区则是几个比较热门的购岛区域。

据他了解，国内在东南亚地区和南太平洋群岛购岛的人较多，东南亚的优势是距离国内比较近，南太平洋那边景色更漂亮一些。另外，还有一些人买岛是为了移民，比如加拿大、美国都有相关政策，因此他们就会选择在这些国家购买海岛并移民到相应国家。

总体而言，每个人买岛的需求各异，投资开发、移民、私人休闲等等都有。

就性价比而言，林东认为国人购岛比较好的选择是印度尼西亚，他们圈内，就有几个岛主在那边投资买岛，价格在500万元到1000万元之间。

另据公开报道，美国大部分适合居住或旅游的无人岛均已经被私人购买。同时，美国人也是世界上最大的无人岛购买群体之一。而在意大利则要小心买到负债岛，外国人在意大利买岛并无特殊限制，但有两个问题值得注意，一是各种收费很高，就律师费而言，一般占交易金额的4%到6%，加上其他费用，购买岛屿的各项花费可能占到总金额的20%。因此外国人最好聘请双语律师，以保证自己能明白每一个细节。二是按照意大利法律，债务是与财产紧密关联的。当一个人卖掉自己的财产时，可能将自己的债务也转移给买主了。因此，保证客户购买的岛屿没有债务纠纷是意大利律师最重要的工作。

全球华人岛主联盟圈子网站（网页截图）

诸多要素综合评定海岛价值

“真正意义上的岛主，应该是拥有小岛的所有权。”林东表示，他们圈内公认的岛主必须是拥有一座岛屿的所有权，而现实情况是，很多人属于租赁或者只有部分使用权。目前，他知道的在海外拥有私人岛屿的人有30多位，因为很多人的隐私需求，准确数据无法统计，真实数据可能会是这个数据的几倍甚至几十倍。

林东介绍，海岛不是按照大小来评估价值的，而是看这个岛上有什么东西，是否有建筑物、淡水？生态环境如何？离后勤资源的距离是多少？交通怎么样？

如果一座岛屿没有淡水，运营费用就很高，这个岛就没有价值了，淡水运输或者使用海水淡化技术，都会增加大量运营成本，对于投资者而言，是一笔额外的开支。而如果整个岛都是石头，建设难度大，它的价值也会大打折扣。衣食住行等很多要素都要考虑，一般有十几个要素可以用来评估一个岛的价值。

比如交通，拥有一座岛屿，岛主们可以选择的交通方式有直升机、游艇、快艇甚至渔船，对很多私人岛主来说，游艇是标配，但更多人选择的通勤方式是快艇，因为更方便快捷。在南太平洋地区买岛，可能交通会很不方便，就需要一架水上飞机，在10分钟到半小时之内，能飞到很多的岛屿。

据媒体此前报道，要让一座未开发的小岛满足住人条件，必须要解决交通、电力与通信、饮用水源等问题。建造房屋的成本也会比陆地的同等建筑高出约1.5倍，从材料到工人都得用船运到岛上。此外，还需考虑在不使用岛屿期间，如何维护岛屿。与购买陆地建筑不同，买岛的银行贷款难度很高，例如在东南亚地区买的小岛，多半没有所有权，银行根本不可能会核贷，因此得准备大量现金。这些问题都需要在买岛之前做好功课。

“目前更多人在卖岛”

三年疫情对海岛市场也有一定影响，经济不景气，很多人都想将手中的海岛卖出。

“现在是想卖出去，也可以合作开发。”已经移民澳大利亚的高先生称，他在距澳大利亚黄金海岸附近，拥有一座私人所有权的河岛，面积约670亩，距离入海口仅5公里左右，距国际机场也只仅有10分钟左右车程，不远处还有公路，算是交通便利，生活硬件条件齐全。

河岛是高先生2015年左右买的，还有一座120多年的老房子，当时计划做度假村，但所有的准备工作都已就绪时，疫情来了，后续所有的资金就没有到位。他表示，现在能卖掉最好，如果有人愿意合作也可以，但投资金额不能低于1500万澳币。

高先生在澳大利亚的河岛（受访者供图）

高先生和家人在悉尼居住，距他的岛屿有800多公里，平时很少到岛上。目前，他请了当地一名工作人员帮忙，在岛上养了四五十头肉牛，平时也帮他修剪一下草坪，使用的是当地市政的水电。

对于一些有意向投资海岛的人，林东建议可以团购，这样一方面可以减少投资额，降低投资风险，另一方面也可以群策群力，将岛屿进行更好的开发和使用。目前，受经济下滑影响，更多的人在卖岛。谈到他与李赫泊、裴梵明是否还经常一起在岛上聚会，他表示，“现在都是各自在忙各自的事情了。”