郑州永威翰林居的优缺点（郑州地产风云15年）

前言：

经常都有粉丝要我们推荐郑州的二手房小区，经过两周时间的调查、整理、分析，我们盘点出来了15个目前最值得关注的品质二手房小区，谨以此15个品质二手房小区礼献过去的郑州房地产黄金15年，15年15盘。经过盘点，我们会发现，目前这些二手房价格坚挺、口碑不错的小区都是当年定位中高端的小区，在当年的售价中也是高于市场均价的，所以，我们一直认为，品质吸引品质，品质楼盘吸引品质人群，从而互相影响、互相促进，使得小区整体管理、物业、氛围、配套综合水平都在一个较好的水平，从而保障了小区二手房的高增值、高保值，至今依然提供着较好的居住体验，甚至某些楼盘已经成为郑州地产界的一张名片。

注：某些楼盘的不同开发周期品质不同，请注意我们推荐的小区期数

1、龙源世纪家园（中原区，龙源地产）

a、优点：该小区是西区位置最好的小区，并且没有之一。位于兴华北街中原路口南150米，也称电力公司家属院。北临绿城广场，离地铁1号线绿城广场站约150米。南临郑州大学老校区。西临科技馆、市政府。楼下是大商超市，生活便利，东隔壁是著名的57中，该小区无论居住环境，人文气息，交通以及院内物业管理都堪称西区一流。

b、该小区是重点57中学区房。

c、小区缺点：商业用地40年。

d、目前二手房17000左右，未来3年价格涨到2万（按目前行情预测）。

2、亚星盛世a区家园（二七区，亚星置业）

a、优点：该小区位于长江路嵩山路交叉口，是亚星地产在郑州的扛鼎之作，此后该公司再无项目超越此楼盘。该小区临未来地铁5号线，航海路嵩山路非常近，小区多层、小高层结合，绿化非常好，物业管理也不错，是西南片区名片楼盘。

b、该小区划片兴华街小学，初中92中。

c、小区缺点：无暖气，初中不是名校。

d、目前二手房，多层和小高层基本1万左右，未来3年价格涨到13000元左右（按目前行情预测）。

3、康桥溪山御府（二七区，康桥地产）

a、优点：该小区位于汝河路嵩山南路交叉口，临陇海快速路，出行方便。是康桥地产走向品质楼盘开山之作，小区西临金水河公园，院内绿化非常好，物业管理到位。南临电力医院，方便就医，东临华润万家，生活方便。

b、该小区划片上汝河路小学，初中上兴华中学。

c、小区缺点：目前靠近嵩山路4、5、6号三栋在建，院内噪音较大，离地铁较远。

d、目前小区二手房11500左右，临金水河公园的8号楼二手房13000左右，未来3年该小区二手房涨到14000-15000左右（按目前行情预测）。

4、天下城（金水区，开祥置业）

a、优点：该小区位于郑州老城区中心健康路，南临人民公园，东临郑州体育馆，体育设施齐全。周围商业发达，生活极其便利，名牌服装、体育用品环绕小区，天下城是开祥置业在郑州代表作，也是2000年-2003年河南富人置业首选之地。尤其吸引登封新密从事矿业开采的矿主。小区建筑精细，用材讲究，紧临著名儿童医院。

b、该小区周围有商务厅幼儿园，划片上著名优胜路小学和7中。

c、小区缺点：周围进出较拥堵，小区部分设施出现老化，离地铁较远。

d、目前小区二手房12500左右，未来3年价格涨到15000左右（按目前行情预测）.

5、蓝堡湾一期（金水区，正弘置业）

a、优点：该小区位于东风路花园路交汇处，北临东风渠滨河公园，南临金水万达和建业凯旋广场，东临未来正弘国际中心17万商业。离地铁2号线东风路站100米。蓝堡湾是原思达地产在郑州2005年地王上建的豪宅项目。高层住宅外立面干挂大理石；户式中央空调，小区的名贵树木成片。最宽楼间距110米，地下2层停车场，是郑州所有高层项目里舒适度最高的项目。2007年郑州住宅均价3000元/平方的时候，蓝堡湾就以精装8800元/平方入市。正弘按原图纸精雕细刻完成。物业管理一流。

b、该小区划片上农科小学和47中，上省实验公立幼儿园，亦可就读正弘国际小学。

c、小区缺点：综合用地50年。

d、目前小区二手房12500左右，未来3年价格涨到16000元/平方左右（按目前行情预测）。

6、英地天骄华庭一期（金水区，英地置业）

a、优点：该小区位于农科路文博东路交汇处，是2009年地王项目，也是国企英地置业开山之作。小区南临文博广场，河南省博物院，西临河南省实验中学文化路一小。东临金水万达和凯旋广场。小区建筑质量一流，用材讲究，是郑州市闹中取静之地。小区内学习氛围浓郁，省实验中学文化一小许多老师居住该小区。小区管理严格，物业良好，离地铁2号线东风路站300米，上下农业路高架方便。

b、该小区楼下是加拿大枫叶小熊幼儿园，划片上文化路一小，初中是著名的省实验中学。

c、小区缺点：西临变电站。

d、目前小区二手房15500左右，未来3年该小区二手房涨到2万左右（按目前行情预测）。

7、建业森林半岛（金水区，建业集团）

a、优点：小区位于天明路东风路交汇处北，是建业全省森林半岛系列产品开山之作，小区绿化非常好，建筑精细，物业管理到位。南临中州绿荫广场和未来东风第一城商业广场。

东面是建业老房子和中医二附院，生活便利，环境良好，小区内的别墅群是郑州三环内为数不多的别墅群。该小区也是北区富人聚集地之一。距离未来地铁8号线天明路站400米。

b、小区内配套有建业小哈佛幼儿园，无划片较好的小学和中学。

c、缺点：无划片好小学、好初中是该小区短板。

d、目前小高层和高层二手房10500-11000左右，别墅2万元/平方，未来二手房价小高层和高层涨到13000元/平方左右（按目前行情预测）。

8、普罗旺世一二期（金水区，信和置业）

a、优点：该小区位于国基路索凌路，是三环以北的名片楼盘，双气社区在北环以北比较少，也是信和地产在郑州开山之作。小区绿化到位，每平方绿化单价较高，为业主营造了良好的综合居住体验感。小区物业管理到位，社区内商业配套齐全，未来还配建有北京华联，生活方便，配建有游泳馆，平顶山，周口，焦作等地人置业较钟爱该社区。

b、该小区有一八联合国际（全省招生，非划片），一八小学（每年35000元费用）。

c、小区缺点：周围被都市村庄包围，划片的公立学校比较差，离地铁远。

d、目前二手房12500不等，未来不是非常看好普罗旺世升值，因为目前房价只要是区域需求推动，未来这一带大片待开发，并且有更知名开发商入驻，他们未必开盘价高。

9、鑫苑名家（金水区，鑫苑置业）

a、优点：该小区位于鑫苑路东段，是鑫苑置业在郑州的代表之作，该公司在美国成功上市，但随后再无项目超越该楼盘，鑫苑名家是2000年-2005年，郑州金水区置业首选社区，当年人们也曾以居住鑫苑名家而骄傲，国家主席胡锦涛也曾参观该小区。绿化到位，管理严格。

b、该小区原业主可以上小区配建的省实验幼儿园和省实验鑫苑名家小学分校，初中划片75中。二手房过户后幼儿园小学都不可以上，原业主二胎也不可以上，学校看原购房合同。

c、小区缺点：设施已老化，东明路打通过了东风渠通到鑫苑路后，给原来安静的小区带来影响。

d、目前二手房12500左右，三年后涨到13000-14000元左右（按目前行情预测）。

10、永威翰林居（永威置业，郑东新区）

a、优点：该小区位于郑东新区九如东路与龙湖外环路交汇处。

物业管理严格，服务到位，绿化好，是永威置业开启精细化地产开山之作。永威从翰林居开始坚定了目前品牌定位。

小区紧临郑东实验小学和郑东实验中学，龙湖外环路环境优美，离郑东儿童医院也非常近，小区出行方便。

b、该小区划片上昆丽河小学，家长也可自费上郑东实验小学（每年2万），初中是郑东实验中学（上的是非实验班，实验班是选拔过来的学生）

c、小区缺点：周围生活便利性较弱，部分户型较差。

d、目前小区二手房17000左右/平方，未来3年涨到2万，部分房源要超过2万/平方（按目前行情预测）。

11、顺驰中央特区（郑东新区，顺驰和路劲）

a、优点：该小区位于农业南路商鼎路交汇处，容积率3.33，是当年顺驰被路劲收购前在郑州开发的楼盘，超过顺驰第一大街建筑品质，小区绿化较好，物业费不高，管理还算到位，是郑东新区黄河路以南代表项目，离郑州图书馆近，方便培养孩子读书习惯，楼间距较合理，临七里河可以出去散步。

b、该小区划片上康平小学和96中，其中康平路小学是东区不错的学校。

c、小区缺点：南临机电工具市场较乱（后期拆迁），周围无优质幼儿园，初中一般，商业配套一般。

d、目前小区二手房13000左右，未来3年二手房涨到15000左右（按目前行情预测）。

12、海马公园（郑东新区，海马置业）

a、优点：该小区位于东风路和商都路交汇处，是海马集团在郑州开山之作，建筑精细，小区绿化优美，是郑州高层项目绿化最好项目之一。临高铁站近，是地铁1、3、5三条线交汇处，出行方便。物业管理较规范，是郑州高铁周围代表项目（建业天筑目前尚没建成，有待观察），周围写字楼成群。

b、该小区紧临普惠路第二幼儿园，普惠路小学和郑东新区实验学校，学校完备。

c、小区缺点：东风南路和商都路规划大立交桥会对部分楼户产生影响。周围商业尚未完善，生活便利性较差。

13、绿城百合（郑东新区，绿城集团）

a、优点：该小区位于农业东路众意西路，是郑东新区黄金位置，西临金水河，南望cbd，是绿城置业鼎盛期在郑州的第一个项目。小区建筑风格大气厚重，景观别致，绿化好，离地铁5号线众意西路站不远。未来农业高架通车出行更方便。该小区是目前郑东新区多层洋房的代表楼盘之一。房地产界影响力非常大的小区之一。

b、该小区上众意路小学，初中是八十八中学。

c、小区缺点：临农业路和东风路噪音大，二手房目前2万左右，随着小区设施老化，未来升值会放缓。

d、小区二手房价：2万左右（部分东西走向和临路的要偏高），未来三年看不准，如果不是自己居住，谨慎购买。

14、建业联盟新城三期（郑东新区，建业集团）

a、优点：该小区位于农业东路众意路交汇处，是cbd片区住宅位置最好的小区之一。往东临南北运河非常近，环境优美。该小区是郑州别墅价格最高小区。该小区是联盟新城系列产品中，做得最成功的一个组团，其他的日式风格，北欧风格，以及西班牙院子都没有三期中国风做得精致。这或许是中国人对中国传统建筑的理解与把握更到位的原因。

b、该小区划片上众意路小学，初中上八十八中。

c、小区缺点：临东风路部分住宅噪音大，院子里有加盖的违章建筑。

d、小区二手房：4万左右，未来价格看不清。

15、绿地老街四期（郑东新区，绿地集团）

a、优点：该小区位于郑东新区天赋路，交通方便，绿地老街是绿地集团进入郑州第一个项目。前三期大部分不带电梯，四期是电梯洋房，楼间距宽，景观绿化好，是老街小区中卖得最贵、品质最好的一期。

b、该小区划片上众意路小学，初中上八十八中。

c、小区缺点：物业管理一般，二手房价格偏高。

d、小区二手房17000左右，未来价格涨到2万左右（按目前行情预测）。

《郑州楼市》分析：

1、郑州还有部分单位家属院也相当不错，比如郑东新区七里河边财政厅家属院金领时代小区，比如文博广场北侧建设厅家属院、比如金水河边部分单位家属院都相当不错，但是这些小区很少有二手房出售，所以本文没有深入研究。

2、一个小区能否做成经典小区，跟土地性质，规划控制，房地产公司资源以及他的战略，当时的市场环境密切相关。本文中15个小区，有亚星盛世、康桥溪山御府、天下城、蓝堡湾一期、英地一期、建业森林半岛、普罗旺世一二期、鑫苑名家、永威翰林居、海马公园，绿城百合等11个小区是所属房地产公司在规划设计时就是创品牌的市场定位，所以用心做出了精品。

3、这15个小区，临河或临公园的有龙源世纪家园（绿城广场），康桥溪山御府（金水河），蓝堡湾一期（东风渠），英地一期（文博广场+东风渠），建业森林半岛（中州绿茵公园），鑫苑名家（东风渠），永威翰林居（郑东运河），顺驰中央特区（七里河），绿城百合（金水河），合计9个。所以临河或公园是好小区的重要条件之一。

4、这些小区除建业森林半岛、普罗旺世外，其他13个上公立学校都没有问题。其中名校资源楼盘学区房有龙源世纪家园（57中）、天下城（七中+优胜路小学）、蓝堡湾一期（省实验幼儿园+47中+农科路小学）、英地一期（文化路一小+省实验中学）、鑫苑名家（省实验幼儿园+省实验小学）、永威翰林居（郑东实验中学+昆丽河小学），合计6个。好的学校是买房子的必须考虑条件，并且对二手房升值影响非常大。

5、地铁资源好的小区：龙源世纪花园（1号线出口），蓝宝湾一期（2号线出口），英地一期（2号线出口），海马公园（1、3、5号线），绿城百合（5号线出口），合计5个。

6、以上小区物业都没有问题，除绿城百合小区，目前绿城集团发展出了些问题，其他楼盘所属的房地产公司都处在上升期，也对以前开发过的项目仍有投入和关注，所以能使小区的设施得到很好的更新和维护。

阿卡迪亚小区也不错，但开发商早已注销，所以物业目前跟不上。

温哥华山庄也不错，但枫华置业在郑州再无项目，后期物业也充满着不确定性。

7、一个开发商通常很难保证同一小区的每期产品都是精品，比如普罗旺世在1、2期后续几期就没有1、2期精致，在鑫苑名家之后，鑫苑置业也再无精品，英地天骄华庭、蓝堡湾、银基王朝、锦艺国际华都的一期产品都不错，但后面几期所开发产品都无法超越一期，所以买一期产品有时有风险，有时也有超预期的惊喜和收获。

结束语：

2030年，如果到了那一年，《郑州楼市》还在的话，如果那时候我们要写一篇《地产风云30年：郑州最值得关注的30个二手房小区》的文章，会有哪些楼盘入选？会是你现在购买或居住的小区吗？

（完）