鸦片战争之后签订的中英《南京条约》决定了上海开埠通商,这也是近代上海历史的起点。上海开埠之后,大量洋商进入上海,租地建屋居住成为一种需要。
起初,清廷地方政府对洋人租地的事情是抵制的,华人居民也不愿意土地卖给外国人,因“索价奇昂”,地方官也以“地系人民私产,官家无强迫出售之理”为词,拒绝外国人的购地要求。所以,一开始英国商人都说“购地之难,实百倍于吴淞之役。”

十里洋场
直到1844年5月,英国领事巴富尔和上海道道台才商议划定了英国人租用土地的界址,这也就是英租界的来历。其后,又产生了法租界。
为了便于管理,1845年,巴富尔和宫慕久签订了《土地章程》,这个文件对租界内土地使用和房地产开发有很多限制,租界内的本地人民,不得将房屋相互租赁,或再行建造房屋,以租与华人商贾,外商不得建造房屋以租与华人或供给华人之用。租界内实行“华洋分居”原则,除了受雇于外侨的华人之外,其他华籍居民一概不准在租界内居住。

英国领事巴富尔
洋人在上海获取土地的方式都是获得土地的永租权,而不能购买土地。大部分外国商人在外国领事的保护和怂恿下,以低廉的价格取得了土地的永久使用权。这种永租权的方式,对中国原地主的利益是很大的侵害,地皮在以后增值的过程中,所有利润均由外国承租人获得,而与中国原业主无关,也无法“再议加添租价”。
很多中国业主因为一时的租金诱惑,以及“华洋分居”的政策,放弃了在租界的土地权利,事实上也失去了地权。 1853年9月,小刀会起义军攻占上海县城后,大批华人进入租界避难。小刀会起义给上海带来了严重破坏,“至少足有半个上海,全被大火或枪炮所毁灭了”。正是因为这场突如其来的战乱,原先的“华洋分居”禁例被打破了。

上海《租地章程》
大批因为战乱而失去家园的华人逃入英租界,英租界华人从原来的500人增至2万人。这么多人涌入,但是租界的住宅是有限的,很多人只能流落街头,或者搭建简易住房。
尽管难民涌入给租界当局带来管理上的困难,但是英国商人更看到了千载难逢的商机。很多英国商人开始投资房地产,“将土地租与难民,或建房屋供难民居住,为有利可图之举”。

上海租界地图
从1853年9月到1854年7月,在租界内的广东路、福州路一带,以最快的速度建造了800多幢简陋木板房,以高价租给逃入租界的华人,这些房租收益高达30%-40% ,利润远远超过其他生意。
从此之后,租界的华人越来越多,华洋杂居的局面己在事实上形成。租地建屋,招户出租,成为当时洋商的首选致富途径。19世纪50年代中期以后,中国人办的各种商号、店铺在租界如雨后春笋般出现。

小刀会起义
到了1860-1862年之间,因为太平天国战乱对江浙地区的影响,两省豪绅、富商、地主及平民大批量迁进租界,人口持续猛增,上海成为“通省子女玉帛所聚”。这一波战争难民的涌入,更加催生了房地产和房屋租赁市场的火爆。
上海的很多外国洋行纷纷设立地产部,“顿时抛弃了丝茶的旧业而专心于价值立时暴涨的地产”,再度乘机大肆兴建房屋,在河南路以西,湖北路浙江路以东增建木板房出租,仅英租界此类木板简屋多达8000余幢。

上海租界
1863年9月21日,英美租界合并,租界的房地产投机狂潮有增无减。据当时人的记载,“夷场人口稠密,凡赁屋者,房租而外,另有月捐,即布棚摊子及测字星卜之流中,每月收捐洋银二、三元不等。”
随着地价和房租的暴涨,其他商品的价格也不断上升,“薪桂米珠,凡日用所需之物,其价较他处俱数倍”。从战乱地区逃难过来的江浙有钱人,挟其巨额资本,更加刺激了上海租界的房地产市场,形成了新筑室纵横十余里,地值至亩数千金”的局面。

华洋杂居
法国人也没有错过这场房地产的盛宴,在法租界,咸丰三年,只有中国民房4处,到同治四年,也出现400幢新房。“只要能借到钱,就能得到暴利,投机是当时的座右铭”,因为上海“四面八方都在造房子”。
当时的上海租界,几乎所有的洋人都卷入房产投机的热潮中,并从疯狂的投机中获得巨额盈利,有30万名的华人缴付房租,所有的白种人,不论国籍,不论老幼和等级都已经发了财了。”
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