北京平房是不是全部要拆（北京45年老楼拆了原地重建）

央广网北京7月24日消息（总台中国之声记者王泽华）据中央广播电视总台中国之声报道，北京朝阳劲松一区114号楼的66户居民，最近迎来乔迁新居的好日子。他们告别了那栋“前世”被鉴定为d级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼，就还在原址上，迎来了有电梯、有配套，使用面积比原来还大的新家。历经19个月的重建，这栋已在风雨中飘摇的老楼，成了这片区域“最年轻”的新房。

据了解，这栋楼是北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，拆除重建资金由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”，居民平均只花六七万块钱就一次性根除了危旧老房的顽疾。这到底是怎样实现的？这一过程中，各方的付出与收益如何平衡？在老旧小区改造需求愈发密集的今天，能否成为可供复制的一条新路？

吃干榨净的“空间魔术”

7月22日上午，北京朝阳劲松一区114号楼65岁的“新居民”张女士和爱人拿到了自己新家的钥匙。孩子出差在外，老两口特意从湖南赶来验收新房。一进门，明亮的客厅映入眼帘，向前走，“厨房+洗衣房”的设计让空间没有一点浪费，客厅的东西两侧，分别是主卧和次卧，角落里则是卫生间。记者了解到，这样的户型还只是整栋楼里最小的，使用面积40平方米左右；但这样吃干榨净的“空间魔术”，已经让张女士和爱人非常满意。

张女士：满意，满意！麻雀虽小，肝胆俱全，什么都有了。它纱窗用的材料都挺好的，这是全南向的房子，冬天特别暖和。

记者：还能想起来之前房子的样子吗？

张女士：完全不能比了，之前进来都黑黑的。你们肯定没见过那么破烂不堪的样子，当时这旁边有一个大柱子，我孩子一米八的大个头，进厕所洗澡根本都打不开手，所以不能住。因为它是个危楼，我们当时拆房的时候，我记得这一块打开，里边有这么大的宽宽的缝，都可以看到对面……

爱人张先生：卫生间漏水，厨房也漏水……

张女士：我们跟楼上的说漏水，楼上说，我们也没办法，是楼上漏下来的……

改建前的劲松一区114号楼内部

改建后的劲松一区114号楼内部

“d级危房”的新生

朝阳劲松社区是老旧小区集中区，这栋建成于1978年的114号楼更为典型。当时，作为北京建工五建集团的职工楼，该栋建筑采用框架轻板实验楼的模式试点建设。历经45年风雨，房屋漏水、开裂、墙皮脱落已是家常便饭，被专业机构鉴定为d级危房；同时，由于不具备抗震加固条件，不但电梯加装不了，甚至重新装修都没法操作。

张女士说：“我们是从别人手里买来的二手房，买来以后我们准备装修，当时我们一敲墙，周围的（邻居）都来了，墙很薄，挺吓人的。社区就赶快跟我们讲，简单装修一下能住就行，刷白就可以了。当时说要原地重新建，我们真高兴！66户居民的心都特别迫切地想把它改建一下。一直盼，真让我们给赶上了。我还跟孩子说你挺有福气的，我们就出了那么少的钱，用材用料都是挺好的，都是为老百姓着想。”

改建前的劲松一区114号楼外部

改建后的劲松一区114号楼外部

劲松一区114号楼项目经理孟樊军表示，由于这栋楼上的居民有六七成都是老人，适老化改造，是除了安全之外，此次重建最为重要的目的。

孟樊军说：“以前老说加装电梯，实际上能困住老人的就是最后这三步台阶，即使有电梯，因为这三步台阶，有的老人还是根本就下不来。我们从楼上进电梯，到楼梯间，包括小坡道，一直到单元门外边做的都是升降平台，坐轮椅的、不方便的人，自己一个人就可以上去，更适合老人或残疾人的出行，跟商品房相比也算是突出的亮点。”

贴心设计的升降平台，方便老人出行

政策支持、资金共担

由于属于单位分房，最初的114号楼产权单位是北京建工五建集团，随着20世纪90年代房改工作的推进，直到这次重建之前，这栋楼上的66户居民已全部完成房改，拿到属于自己的房产证，但北京建工五建集团依然承担着这栋楼的日常维护管理工作。北京建工五建集团副总经理李娟介绍，为一次性根除老楼顽疾，2019年实施方案就开始酝酿。

李娟说：“当时街道找到五建集团，看看怎样一起想办法解决居民的问题。到2020年7月份的时候，北京市出台了一个关于拆除重建的文件——178号文，相当于我们拆除重建有了依据，按照这个文件我们开始作为实施主体来实施这个项目。”

北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》

李娟所说的178号文，全称为《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，其中指出，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，准许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。李娟介绍，进行拆除重建的关键，首先是解决资金问题；该项目作为北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，采用了“四方共担”出资模式，并创新引入社会资本，居民平均只用花六七万元。

李娟说：“政府、产权单位、居民和社会资本各出一点，完成这个项目。像居民的出资，在178号文里有非常明确的规定，一个是原面积部分，一个是新增面积部分。项目的综合成本单价，减去政府和产权单位出资部分，再乘以居民家的面积，就是居民原面积应该出资的部分。因为我们优化了户型，增加了卫生间、厨房、客厅面积，让整个户型更加符合现代生活起居的特点，所以每户都有新增面积；新增面积在178号文里是按照综合成本单价，或者是，按照周边同类型、同性质商品房的70%来收取。因为这个项目是市里的试点，同时我们既是实施主体也是产权单位，所以我们是按照综合成本单价8400元/㎡来收取的，每户只出了六七万，相当于只出了一个增值部分的成本价。”

多方共赢、实现安居

政府出资，解民生之盼；居民花小钱，喜圆安居梦。身兼实施主体和产权单位双重身份的北京建工五建集团，通过资金一进一出，基本实现“微利可持续”；而重建过程中新增的600平方米地下室空间，也正在酝酿由社会资本运营商超、老年食堂、理发店、图书角等业态，通过改善小区基础设施、完善便民服务等方式收回成本，实现多方共赢。北京建工五建集团城市更新部副部长王佳表示，关于居民关心的“新办”不动产权证问题，也在积极推进中。

王佳说：“因为本身我们拆除重建的项目就是试点，它不同于普通的‘老旧改’的换证，也不同于新房建设的新办证，所以好多路径我们在朝阳区规自分局（北京市规划和自然资源委员会朝阳分局）相关科室和不动产登记中心的指导和协调下，正在探索研究，评估哪个方案对居民更有利、流程更简捷。我们的原则是尽最大的努力、以最快的速度把渠道走通，为居民把证办好。”

劲松一区114号楼成了这片区域“最年轻”的新房

记者：下一步还要贴个地砖？

张女士：对，厨房弄一下，我的楼上都已经装好了。

历经19个月，114号楼的居民们彻底告别了“修不得的老楼”，街坊们再也不用住得小心翼翼；从入户调查到把钥匙交到住户手中，项目方也和66户居民处成了朋友。如今，张女士和爱人已经联系好了装修队，并和项目经理孟樊军约定，等装修好了再请他来做客。

张女士：现在就是等孩子回来了，已经约好了他们来量房，我们肯定就在7月底、8月初就要开动。装修好了，再来看我们的新房子！

孟樊军：谢谢您阿姨，我一定来！

这份经验，可以借鉴

劲松一区114号楼原址重建、四方出资解决危旧老楼顽疾故事的背后，全国各地类似情况的居民楼和老旧小区也在翘首盼望。北京建工五建集团作为实施主体，也在总结项目经验，思考如何通过片区化改造，进一步优化设计方案及实施方案等方法，将试点项目的1.0模式向今后的2.0模式推进。住房和城乡建设部近日印发通知，部署各地扎实推进城镇老旧小区改造工作，指出要动员居民及社会力量等各方共同参与，打造一批城镇老旧小区改造示范项目。那么，114号楼的经验适用于哪些情况？更广阔的范围内，城镇老旧小区改造，又该如何更好推进？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“‘四方共担’的出资模式，在老旧小区，尤其是在认定为危房的改造里面，有很大的借鉴价值。它的规划条件改变了，新增加了地下空间，引入社会资本可以做一些运营性的项目；北京市试点工作的意见，特别是规划条件方面是做了突破的，本身具有它的特殊性。老旧小区改造主要的问题是居民出资的部分不到位，有一些产权单位破产或经营不善，出资额度可能性也比较小。要让老百姓认识到谁投资谁受益，生活幸福感提升、房子未来可以卖得出去；改造要更加精细化、拓展出一些空间，能够让社会资本进来解决一部分资金。随着城市更新、老旧小区改造工作推进，这部分老旧小区居民居住获得感、幸福感、安全感会极大增强。”