中国人在吉隆坡买别墅合法吗现在

问题源起

客户咨询，我（客户、中国公民）打算通过投资移民方式移民欧洲某国。投资的具体方式是在该国购买房产，从而获得居留许可。问：以购买境外房产的形式移民是否违反中国的相关法律？

律师分析

1. 海外购房有可能违反外汇管理方面的法律法规。

中国公民在海外购房，必然涉及到房款的支付。若从中国境内向境外进行支付，可能违反外汇管理方面的法律法规。

(1) 外汇的购汇

个人如果通过银行换取外汇，那么他在《个人购汇申请书》上将可以看到这样的提示文字“不得用于境外买房…等尚未开放的资本项目”。

所以，境内的个人如果需要兑换外币用以支付境外的房款，将违反上述的禁止性规定。

如果个人变换名义，以其它用途的名义兑换外币，又将违反“不得虚假申报个人购汇信息”或“不得提供不实的证明材料”的承诺。

根据《个人外汇管理办法实施细则》（2007年）的规定，我国对个人换汇实行年度总额管理制度，年度总额分别为每人每年等值5万美元。这一般情况下是难以满足支付应付房款的需求的。此时，如果个人同时借用亲友等他人名义换汇，以凑足足够支付的外汇，则又将进一步的违反“不得借用他人便利化额度实施分拆购汇”，“不得出借本人便利化额度协助他人购汇”的规定。

如果借助地下钱庄对外支付房款，则将罪加一等，违反“不得参与洗钱、赌博、逃税、地下签证交易等违法违规活动”的规定。

个人购汇申请书上的提示文字

《个人外汇管理办法实施细则》（2007年）

第二条 对…境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。…个人年度总额内的结汇和购汇，凭本人有效身份证件在银行办理；…。

(2) 外汇的支付

境内个人为海外购置房产而作出的支付，属于外汇的资本项目支出。这一点可以从上面的提示文字“不得用于境外买房…等尚未开放的资本项目”看得出来。

“个人所购外汇，可以汇出境外、存入本人外汇储蓄账户，或按照有关规定携带出境。”但由于境外买房属于尚未开放的资本项目，使用境内原先留存或换购的外购对外支付，将不可能得到外汇管理局的批准，无法汇出。

《个人外汇管理办法实施细则》（2007年）

第十六条　境内个人对外直接投资应按国家有关规定办理。所需外汇经所在地外汇局核准后可以购汇或以自有外汇汇出，并办理相应的境外投资外汇登记手续。

从上可以看到，中国公民购买海外房产，在境内向境外支付房款的过程中，将不可避免地遇到政策上的限制，甚至可能触犯刑法。

虽然，“不得用于境外买房…等尚未开放的资本项目”这样的政策，笔者并没有直接地查阅到有关的法律法规或者政策性文件，但这样的政策无疑在实践中得到了执行。以下是笔者查询得到的各地外汇管理局对这一问题的政策解答。可以看到，各地对政策的理解和执行是完全一致的。

q：夫妻一方为境外个人，因工作调动打算在国外购房，需出售境内房产并动用境内存款进行支付，请问是否可以？如何办理？

a：无论是境内房产还是存款，如属于夫妻共同财产，由于现阶段境内个人购买境外房产尚无政策支持，因此其中属于境内个人的部分（或房产份额）无法办理汇出；属于境外个人的部分，可按照境外个人境内合法所得购付汇手续办理。

外汇知识问答：如境内个人因留学等原因需在境外购房，是否可将资金汇往国外？毕业后，出售该房产是否属于境外投资房产，可否汇往国内？

答：截至目前，境内个人不能因境外购房而汇出资金。境内个人境外购房不合法，即便出售境外房产获得了收入，该收入也属于不合法收入。不合法收入不能汇入境内。

130.问：境外购房可以将国内人民币购汇后汇出吗？

答：我国资本项目尚未完全开放，居民个人境外购房属于资本项目交易，目前不允许境内个人将国内人民币购汇后汇出用于境外购房。

国家外汇管理局重庆外汇管理部《常见外汇业务答疑手册》之“（四）个人外汇业务”

(3) 违反的后果

简单来说，根据严重程度不同，违反的后果可能是行政处罚或者刑事处罚：

行政处罚：由责令限期调回外汇、警告、没收违法所得，处逃汇或违法所得金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款；

回看国家外管局在2017年5月25日至2021年5月28日时间段内10次通报过的违规案例，对个人外汇违规行为法律责任基本上分为两种：对主动参与的银行会责令改正，处罚没款；对个人处以罚款，同时对其实施“关注名单”管理，并纳入中国人民银行征信系统。罚款部分呢？总体上看处罚幅度比较低为：基本上集中在非法转移资金/逃汇金额/违法所得的1.4%-15%，远远低于法律规定的“金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款”。

刑事处罚：构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据现在的刑事量刑规定，骗购外汇数额在50万美元以上的，即达到了骗购外汇罪“数量较大”的起点标准，应予追诉。从司法实际判例来看，目前可以查询得到的最低金额案例是逃汇100余万没有。详见后文案例。

《中华人民共和国外汇管理条例》（2008年）

第三十九条　有违反规定将境内外汇转移境外，或者以欺骗手段将境内资本转移境外等逃汇行为的，由外汇管理机关责令限期调回外汇，处逃汇金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条　违反规定，擅自改变外汇或者结汇资金用途的，由外汇管理机关责令改正，没收违法所得，处违法金额30%以下的罚款；情节严重的，处违法金额30%以上等值以下的罚款。

第四十五条　私自买卖外汇、变相买卖外汇、倒买倒卖外汇或者非法介绍买卖外汇数额较大的，由外汇管理机关给予警告，没收违法所得，处违法金额30%以下的罚款；情节严重的，处违法金额30%以上等值以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《全国人民代表大会常务委员会关于惩治骗购外汇?逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》(1998年）

一?有下列情形之一,骗购外汇,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处骗购外汇数额百分之五以上百分之三十以下罚金或者没收财产:
…明知用于骗购外汇而提供人民币资金的,以共犯论处?…

(4) 真实案例

1) 案例1：境外个人黄某非法买卖外汇案

2019年5月，黄某通过地下钱庄非法买卖外汇7笔，金额合计50.4万美元。

该行为违反《结汇、售汇及付汇管理规定》第三十二条，构成非法买卖外汇行为。根据《外汇管理条例》第四十五条，处以罚款52.1万元人民币。处罚信息纳入中国人民银行征信系统。

2) 案例2：（2019）鄂1381刑初49号尚强、尚建钧骗购外汇案

被告人尚强2016年6月利用赵某、陈某1等31位亲戚、同学、同事的身份证开设中国银行账户，虚构事项，采取分拆购付汇的手段，骗购外汇价值100余万美元，并汇往澳大利亚。法院最终判决被告人尚强犯骗购外汇罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，并处罚金人民币39.45万元。详情可以扫码阅读

2. 中国不直接禁止中国公民的海外购房。

不过，目前并没有法律直接禁止中国公民在海外购房。上文提到的“不得用于境外买房…等尚未开放的资本项目”可以理解为不得违反外汇方面的管理规定。

也是就是说，只要不违反外汇方面的规定，海外购房还是可以的。

那么，不违反外汇管理规定又能完成房款支付方式有哪些呢？

举其一例，中国公民可以利用在境外合法拥有的外汇支付，或其它财产。《中华人民共和国外汇管理条例》（2008年）第九条规定“境内机构、境内个人的外汇收入可以调回境内或者存放境外。”注意关键词是“可以”。这就是说，如果中国公民在境外取得合法收入，可以不将外汇调回国内。理论上，这样的境外财产是可以支付房款但又不违反外汇管理的规定。

《中华人民共和国外汇管理条例》（2008年）

第九条　境内机构、境内个人的外汇收入可以调回境内或者存放境外；调回境内或者存放境外的条件、期限等，由国务院外汇管理部门根据国际收支状况和外汇管理的需要作出规定。

3. 允许“个人财产对外转移”不等同于境内个人可以购买海外房产

常有移民公司以《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（2004年）作为可以合法海外购买房产的法律依据，但实质上是对法律的误读。让我们先来看看法律是怎么规定的：

《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（2004年）

第二条　本办法所称个人财产对外转移包括移民财产转移（以下简称移民转移）和继承财产转移（以下简称继承转移）。移民转移是指从中国内地移居外国，或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区定居的自然人（以下简称移民），将其在取得移民身份之前在境内拥有的合法财产变现，通过外汇指定银行购汇和汇出境外的行为。…

第八条　申请人申请办理移民转移，需向所在地外汇局提交以下材料：
…
移居外国的，应当提供公安机关出具的中国户籍注销证明和中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。
赴香港特别行政区或者澳门特别行政区定居的，应提交公安机关出具的内地户籍注销证明、香港特别行政区或者澳门特别行政区的居民身份证以及回乡证或者特区护照。
…

从上面的法律规定可以看出，“个人财产对外转移”针对的是已经成功移民的情况，而不是相反。而所谓“成功移民”，至少是要取得外国（或地区）的永久居留权。在还没成功移民之前，期望通过投资海外房产来获得移民资格，恐怕还是不免要面临法律、政策上的诸多限制。