中国人在国外买房需要什么手续（国人海外买房）

今天聊聊外汇管制的问题。中国内地居民为什么不能自由投资海外房产？那些明星大佬为什么可以？如果他们的投资赚钱了，就可以拿回国内吗？钱出去受到管制，那么进来为什么也要受到管制？国人海外买房，合法的方式有哪些？

先来举个例子：前几年在国内互联网上有不少港股、美股开户的广告。当时很大一部分参与的人，今天一分钱都拿不回来。不是亏光了，而是账户上即使有钱也拿不回来。为什么？因为这件事情本身就是违反中国证监会、国家外汇管理局相关规定的，内地居民是不能直接投资海外股市的。有很大一部分投资者并没有境外银行账户，所以在投资之前，他们在境外证券公司的指导下编造各种理由把钱汇到境外指定账户。但是当投资者想把钱取回来的时候怎么办呢？这时候境外证券公司根本不着急，它会告诉你，想取钱就必须先开设一个境外银行账户。这下哑巴吃黄连了。

但这还算好的，还有一些则是百分之百的骗局。比如以境外所谓金银贸易场会员单位为名开设的现货黄金、现货白银交易平台，或者所谓的外汇交易平台，那基本就是打了一场电脑游戏，投资人的钱根本就没有出境，也出不了境，最后所谓的亏损其实是被骗了。老百姓如果能充分理解我国外汇管理制度，那这些骗局就不可能得逞。

为什么自己辛苦赚来的钱，不能自由进出国境呢？

我们在国内辛苦赚来的是人民币，但转移出去的通常是美元等国际支付货币。那么这美元是哪来的？是我们用大量资源和廉价劳动力换来的贸易顺差，但国内只能使用人民币呀，所以企业会将大部分换回人民币，外汇则经过商业银行的手最终进入了央行。所以贸易顺差最终是属于全体中国人的国家财富，它是我们与外国进行贸易往来的支付货币。如果每个人都可以把手里的人民币全部换成外汇并自由流到境外，那国家怎么办？

前不久发生骚乱的斯里兰卡就是因为外汇储备枯竭导致国内物价飞涨，因为没有外汇，导致能源进口受限。牵一发而动全身，能源是经济的血液，最终影响就是国内物价飞涨。

所以如果有人违反国家外汇管理政策，通过各种形式偷偷将自己的钱转移到国外，那就是国家资产的外流，通俗讲这会让一个国家变得更穷。这远比“国有资产流失”更为恶劣，国有资产流失是指国家账面上的资产被转移到了其他非国有企业或个人账面上，但至少它还在国内，政策还有机会纠偏。

比如俄罗斯的尤科斯石油公司，它就是国有资产流失的产物，好在最终在普京的强力反腐下，尤科斯石油被俄罗斯石油公司收购，否则今天俄罗斯用什么来抵御西方的制裁？同样在那场反腐中，另一个俄罗斯寡头米哈依尔·古切里耶夫，他带了30亿美元逃去英国，这钱就回不去了。古切里耶夫曾经也是石油寡头，从国家层面而言，那30亿美元的外流代表的是俄罗斯石油资源白送给了外国，是俄罗斯国家资产的外流。

那为什么明星、大佬们可以公开在海外买别墅、买酒庄，而有的人在海外买房却多次否认、不敢承认呢？

有2个词大家应该都听过，“经常项目”和“资本项目”。比如我们出国旅游、留学，或者公司企业对外贸易，这属于经常发生的项目，在这些事项中涉及的外汇业务，只要用途明确且真实，有相关证据材料，就可以自由兑换。比如留学，万一学费超过5万美元一年怎么办？不受影响，只要有学校收费证明材料。

5万美元一年，是个人可以兑换外币或者把外币兑换成人民币的年度限额。在2007年之前，这个限额是2万美元一年。

但是在境外投资股票、房产、开立公司等等，这都属于资本项目，资本项目下的外汇进出境是需要国家审批的。不仅中国如此，即便美国也是如此，只是监管的力度大小不同、形式不同而已。

明星和大佬为什么敢公开投资海外别墅、酒庄？因为他们有海外公司，而成立这些公司所需要的资金是经过合法审批出境的，而且海外公司本身也可以再赚钱；或者明星在海外有演出等各种收入，而钱一直留在海外没回来。这时候他们的投资就不需要从国内调集资金，而只要没有这一步，就不存在违法违规的问题。因为按照外汇管理制度，个人想要调集几百万、几千万人民币出境，必然走不了合法渠道。除非已经办理了移民或者外籍子女、遗孀等继承国内的遗产，这是不受任何影响的。

而诸如蚂蚁搬家，或者用亲戚朋友多个账户向海外转账，都属于骗汇、套汇，是违法违规的。

也有人说，找国外的朋友帮忙出钱，然后把钱还给他国内的亲人，这样做行不行？这是典型的钱庄洗钱手法，当然也是违法的。所以前些年国内不少天价海外并购项目备受诟病，因为这背后存在借此向海外转移资产的嫌疑。

网上经常看到一种言论，说全世界只有中国外汇管制最严。这并不是事实。目前全世界绝大多数发展中国家都是实行外汇管制的，即便发达国家，也有一些变相管控措施。欧洲、日本等发达国家，它的外汇管理制度放开也是经历了20多年时间的。中国目前是发达国家吗？金融政策与国家经济必须是匹配的。而且过去几十年中，中国的外汇管理制度就一直在与时俱进。

当然也有反例，比如老挝也是发展中国家，但是老挝百姓可以自由持有外汇，全国有一半的存款是外币，而不是老挝本币。但这并不值得羡慕，就是因为老挝百姓可以自由持有外汇，导致现在老挝国内加油都困难，好多人跑去泰国加油。为什么？因为如果老百姓手里持有大量外币而不是本币，那国家货币政策还怎么调控经济？

资金流出受严格管制，那为什么流进来也不能自由呢？比如通过不合法方式在海外投资获得大笔收益，这钱也是没法合法转入国内账户的。

分2个层面理解这一问题。一是我们看到的是外汇流入，但不代表暗地里没有洗钱等犯罪活动，所以监管部门必须审查资金来源的合法性。而根据我国外汇管理制度，既然出境投资时就属于违法行为，那么资金回来时还合法吗？二是大量外汇不受监控地流入国内，会对金融市场和经济面带来巨大冲击，比如造成短期人民币汇率急速升值，进而影响进出口贸易。如果之后再大量流出，那么就带来双重打击。利用这个方法还可以掏空一国资产、做空一国经济。

从历史的维度来观察新中国的外汇管理制度就更加清晰了，随着中国经济的不断壮大，国家对于个人使用外汇的政策是逐步宽松的。国家实力与应对外汇宽松后带来的负面影响之间，是相互匹配的关系。现阶段我们的实力还不足以应对完全放开所带来的风险。