房屋永久居住权是什么意思?（居住权）

居住权这个概念自《民法典》实施后，一直备受关注。那么，居住权究竟是什么？应该如何设立？

近日，北京广播电视台《民法典通解通读》节目，邀请北京市门头沟区人民法院法官助理段夏蕾以及北京市律师协会律师赵建英，深入解读《民法典》中关于居住权的相关规定。

典型案例

房子不归我，但我可以住

案情回顾

赵老太太年逾八十，有三女二子，丈夫已去世，老夫妻俩有一套共同房产，登记在去世的丈夫名下，现赵老太太与小儿子孙某在该房屋居住。因孙某对该房屋的分配与其他子女产生争议，故将兄弟姐妹及母亲诉至法院，要求确认该房屋归其所有，并要求其他兄弟姐妹及母亲协助将该房屋所有权转移登记至其名下。

门头沟法院主持双方进行调解，调解中，子女们考虑到母亲年岁已高，需有人直接照顾母亲的生活起居，经协商，决定由小儿子孙某照顾母亲生活起居。关于房屋所有权，在征求母亲意见后，同意该房屋归孙某所有，大家也愿意配合孙某办理房屋登记等相关手续，但要求孙某保证母亲生前对该房屋享有永久居住权。

最终，法院依据双方达成的调解协议出具调解书，确认该房屋归孙某所有，其他兄弟姐妹及母亲配合将该房屋转移登记至其名下，并确认母亲对该房屋享有永久居住权。同时，法院向双方释明，为更好地保障母亲的居住权，孙某母亲可以依据该调解书向登记机构申请进行居住权登记。

法庭速递

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

法官释法

我国《民法典》首次规定了居住权制度，将居住权作为用益物权的一种类型规定在物权编中，居住权的设立对于加快建立我国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，满足特定人群的居住需求具有重要意义。尤其在老人养老和财产继承问题上，能够更加有效保障老年人的权益，以确保老有所居。

例如本案情形，在社会生活中并不罕见，通过设立居住权，可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。

需要注意的是，在日常生活中，大家可以通过设立居住权合同或者通过订立遗嘱的方式设立居住权，但要向登记机构申请居住权登记，盖因居住权系登记生效主义，居住权自登记时设立。

虽然本案中通过法律文书设立的居住权，与采用遗嘱或合同方式设立的居住权不同，系自文书生效时即设立，而非登记生效，但居住权人仍旧可以依据该文书申请居住权登记，通过公示方式更加切实地保障自身权益。

问：居住权可以出租吗？

一般是不可以的。根据民法典第369条的规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权是为了满足生活居住的需要，只有占有、使用的权利，没有收益的权利。所以除非另有约定，否则居住权人是不能将享有居住权的房屋出租以获取租金收益的。

问：居住权如何设立？

居住权一般通过订立合同的方式来设立。根据民法典第367条、第368条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法。在订立合同之后，还要向不动产登记机构申请登记，居住权自登记时设立。另外，我国民法典第371条还规定了可以通过遗嘱的方式设立居住权。

问：居住权和租赁有什么区别？

居住权与房屋租赁尽管都是对他人房屋的使用，但属于两种不同类型的权利。第一，居住权是物权，物权是绝对权、对世权，具有支配性和排他性，权利人之外的一切人都是义务人，而租赁是债权，义务人是合同相对方，它不能对抗合同之外的第三人；第二，居住权是没有最长期限限制的，可以直至居住权人死亡，而租赁合同最长不能超过20年，超过部分无效；第三，居住权无偿设立，当事人另有约定的除外，而租赁合同是有偿合同，承租人要按照市场价格支付租金。

问：设立居住权后，后悔了，可以取消吗？

居住权一般通过订立合同的方式设立，合同要采用书面形式，有必备条款，并且要向不动产登记机构申请登记。设立了之后，不能随意取消。因为居住权的设立是依据双方订立的居住权合同，依法成立的合同，对双方当事人是具有约束力的，没有法定或约定的事由，不能随意解除。

供稿：门头沟法院