韩国购房移民弊端有哪些（韩国投资移民需要注意以下风险）

案情简介

2016年1月，投资人l（甲方）与中介公司（乙方）签订《韩国济州岛考察陪同协议书》，约定乙方为甲方提供韩国济州岛房产信息、客户咨询服务，乙方协助安排甲方前往韩国济州岛进行三天两晚的房产项目实地考察；甲方成功购买乙方推荐的韩国济州岛房产后，乙方免费协助甲方办理韩国f2及f5签证，甲方向乙方支付5000元的服务费。

2016年1月19日，l男士在中介公司陪同考察及推荐下，向韩国房产一家公司支付购房定金1000万韩元，2016年2月1日，双方签订《维多利亚庄园预售合同》；

2016年8月31日，韩国房产公司因工程款纠纷导致其名下持有的包括涉案房屋在内的多处不动产假扣押；

截至2016年10月6日，l男士支付全部购房款及税金、物业管理费共计人民币4553956元。

2018年11月26日，涉案房屋被申请扣押；

2021年1月25日，环球中联公司与韩国西雨公司达成协议，约定环球中联公司向韩国西雨公司支付 2.3亿韩元，韩国西雨公司解除对涉案房屋的查封。

当事人诉求

投资人提出如下诉求：认为中介公司向投资人隐瞒房产真实情况，导致涉案房屋被扣押，案涉房屋处于“烂尾”状态，房屋价格贬值，请求中介公司支付投资人奔赴韩国的购房损失及利息。

判决分析

观点一：法院认为，原告证据不足，被告中介公司无需对房屋贬值损失承担责任。

在中国诉讼程序中，一直秉持着”谁主张，谁举证”的原则，原告投资人主张涉案房屋所在小区已是烂尾状态，房屋迅速贬值，法院即认为原告需对损失数额、中介公司在提供中介服务时存在过错，以及该过错与损失之间存在因果关系等事实承担举证证明责任，然而在本案中，原告未提交证据证明涉案房屋所在小区存在“烂尾”情况，也未提交证据证明涉案房屋存在其他导致价值贬损的人为因素，反而被告委托了评估公司，证明了涉案房屋并未贬值的事实。因此，原告即无法提供证据证明其主张，其诉求便不能得到支持。

在因购房移民的纠纷案件中，常有投资人以“房屋贬值”或“房屋实际价值低”、“虚假报价”等情况起诉中介公司，但是在这种情况中，投资人与中介公司形成的是居间合同关系，中介公司承担责任是基于居间合同关系中的义务履行情况，投资人主张中介公司承担责任需要证明其存在违约情况，而房屋价格受多种因素影响，特别是国外房产更是受到当地政策、环境等影响，加上最近的疫情，难以证明原告所主张的价格是准确价格，因此，投资人在购买海外房产时更应谨慎对待，可以寻找专业的评估机构对房屋价格作出评估。

观点二：法院认为，中介公司已履行了合同项下的中介服务义务，亦尽到了合理的注意和协助义务，无需承担责任。

法院认为，投资人于2016年1月支付购房定金，后于2016年2月签订正式的《预售合同》，而所购房屋是于2016年8月31日因工程款纠纷申请暂扣，从纠纷发生的时间、性质以及所涉主体来看，中介公司在促成购房交易时，无法预见到上述法律风险的发生，没有证据证明中介公司存在未尽职调查、隐瞒事实或提供虚假信息的行为。另外，中介公司积极协助投资人在韩国处理房屋扣押的相关法律事务，所购房屋现已消除权利限制，因此中介公司无需再承担责任。

如前所述，投资人请求中介公司承担责任的基础是居间合同中中介公司的义务，中介公司存在违约行为是其承担责任赔偿的根本原因，在此类购房移民的纠纷案件中，中介公司常见的违约行为主要有以下几种：隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、未尽职调查所推荐房产的具体情况（包括市场价格、房屋权属情况等）、房产出现问题无法及时保障当事人权益、对移民项目及自身公司夸大宣传却无法达到实际效果等。而在本案中，房屋被扣押的情况发生在房屋预售合同订立之后，房屋权属发生问题，法院将此认定为“购房风险”而非中介公司不尽责的结果，而案件中多数当事人与中介公司所签订的合同仅约定中介公司提供房产咨询、陪同考察等服务，并未约定中介公司须对所购房产的风险负责，中介公司便无需对此类风险承担责任。

风险提示

在购房移民案件中，投资者往往会面临以下一些风险：

1、信息不对称

个人投资者对投资移民项目的了解往往依赖国内移民机构及境外合作方对海外项目的介绍。由于受到距离遥远、法律不同、语言障碍等诸多因素的影响，移民申请人很难对所投资项目有真正详实的了解。即使移民机构组织投资人前往目的国实地考察房产、项目，但投资者消息来源片面受到多重因素影响，难以对房产和项目作出真实有效的评估。

2、目的地国家移民法律变化风险

受到投资目的地国政治形式、经济环境的影响，一些投资目的地国家有可能会根据政治、经济及社会发展状况等因素，不时对投资移民政策作出调整。

3、中介公司合同约定不详，解决争议困难

在服务合同中，中介机构通常对移民办理期限、自身违约责任、退费情形等都不做具体约定，当项目失败时，一味拖延时间并以各种理由谎称还可继续推进，使得投资者无法以办理期限届满仍未办理成功要求其退费或承担相应的违约责任。

作者简介：江苏天倪律师事务所资深律师，理婚涉外律师团队负责人，江苏天倪律师事务所侨联副主席，南京侨联《宁乔说法》特约嘉宾律师，致力于投资移民、涉外婚姻领域案件的研究和办理。对移民行业有深入的理解，能够结合移民政策、移民项目的特点精准的找到移民纠纷的关键点，最大限度维护委托人的利益。