移民美国后中国房产怎么缴税

资产裸奔时代正式开始！

你在国内的财产合法纳税了吗？

华人是否会被双重征税？

中国出租房如何处理？

国内空置房产如何处理？

卖房收入汇来加国有什么困难？

加拿大税务局做了详细解答——

别让你的资产裸奔！

加拿大税务居民在在中国的投资，要合法纳税。

2017年7月1日，加拿大联邦财政部宣布全球金融账户信息交换系统（crs， common report system）在加国生效。多个国家的金融机构将采用相应的程序识别和收集非税务居民（non-resident）的金融账户信并提交给税务机关，以各国互通非居民的金融信息来提升税收透明度并打击跨境逃税。

加拿大税务局（cra）同多个国家的税务当局首次展开了金融账户涉税信息的交换，网上说“华人正式迈入全球资产裸奔时代”。

税务问题一定要妥善安排。

这些信息将无处可藏

在中国，房地产热浪让不少华人即便移民都依然在中国留有房产，对加国瞒而不报。在全球达成金融战略合作机制的当下，加拿大在9月开启了与协议国家的首次金融信息交换，这些信息将无处可藏。

今年的8月31日，中国还通过了“个人所得税法修正案” （amendment to the individual income tax law，iit），重新定义了中国的“税务居民”，这样长期往来于加中两国工作的华裔以及在中国居住的加籍人士，拥有高净值、海外房产的人群，都需充分理解和面对全球税务金融审查机制所带来的影响。

《都市地产》专门采访了加拿大税务局（cra）媒体关系负责人dany morin，对华人关心的一些税务问题进行了详细解答。

根据加国现有规定，在一个纳税年度内，在加拿大居住183天或以上，可能会成为事实居民或被视为居民（factual or deemed resident of canada）。而中国税法的改变，该人可能同时也对中国有纳税义务。因此，双重征税成了很多人的担忧。

你不要试图隐藏海外财产。

华人是否会被双重征税？

对此，dany morin称，“如果两国根据各自的国内法（domestic law）将某人视为税务居民，并对同一项收入征税，的确会产生双重征税（double taxation）的情况。幸运的是，加拿大拥有广泛的税收协定（tax treaties）网络，包括与中国签订的税收协定，旨在避免双重征税问题。”

morin进一步向记者介绍，加拿大的税收协定中有“打破平局”（tie breaker rules）的规则，以解决两国同时将某人视为税务居民的情况。在加中税协定（canada-china tax treaty）中的第4条，保护了纳税人免被双重征税。如果该人在同一时期也是中国的居民，打破平局规则将有助于解决该人的居民归属问题。此外，该条约的其他条款将解决加拿大和中国对该人的收入征税的各自权利，保护纳税人免受双重征税。

allan并不担忧会产生双重纳税的问题。“在以往，非居民在加国工作，劳务收入要向加国交税。如还对中国有税务义务，在加交的税款可以抵减在中国的税款。同样在中国产生的收入向中国交税，也可以抵减加国的（foreign tax credits）。根据收入不同，税率不同。如果加国税率高，差的那部分可能要在加国补缴。”

中国出租房如何处理？

在早期的移民中，不乏许多人在八九十年代登录（landing）时并候没填写过完备的申报表，数十年的移民生活中也没有注意海外资产的申报。随着crs的开启，这部分人在中国的资产也无处隐藏。

allan liu表示，多年都没申报过海外出租物业收益的人群，会有很大的问题。“这主要体现在两点上：一是多年的房租收入没有申报；二是海外出租物业也涉及到海外资产申报。

首先要考虑自己是否符合加入cra的主动披露程序（voluntary disclosures program，vdp），就是我们常说的‘坦白从宽’政策。在今年3月1日之前，过往10年有漏报、不完整申报的，税局会给一次机会，一次性把过去10年的补报。如果获批，可以免除过往10年部分的重大疏忽罚款（gross negligence penalty），甚至全部罚款和利息。但应交的税款还要补交。未申报的出租收入税率，是纳税人当年的个人边际税率。”

而在今年的3月1号以后，税局的政策改革了。allan liu表示，现在这部分人分为如下两种情况：“一种是因过失（mistake），指因无心的错误而没有申报的，基本可以免除所有的罚款什至利息，每个案件单独对待。另一种就是有目的（intention）、故意隐瞒的，只能免除重大疏忽罚款部分的罚款。”

“重大疏忽罚款”，是指税局除了计算正规的罚款外，会对恶意隐瞒、欺诈的纳税人征收50%的额外罚款。比如，计算过纳税人漏报、瞒报的税款后，应征收1,000元的罚款，加上重大疏忽罚款50%，即500元后，这部分罚金变为1,500元。

allan liu表示该政策也只有十年的期限。“超过十年的案例较麻烦。积累的罚款多，每年还会有利息。这份收入产生的税金加利息、罚金是不小的数目。尽管不同的会计师、税局不同的工作人员处理起来可能有不同的结果，但加拿大的法律不是条文法，是案例法。作为专业的会计师，肯定要为客户争取，提出他是因缺乏税务知识而忽略了这个问题，不是有意而为之。但因为租金在中国普遍都不申报，很难说服税局你是因为忽略没有报，因为租金也是个不小的收入。”

记者提及，如能证明在中国申报了物业的租金收入呢？allan表示，这需提供详细的证据。“据我了解，在中国的大部分租金收入都是不报税的。因为在中国不存在主动申报个人所得税。总收入12万人民币以下不需要申报，收入超过12万人民币以上才报。且中国主动申报租金收入的人也不是特别多，所以很少有能有这种情况。”

allan提示，海外资产申报的漏报，超过10万加元而没有报的，每年的罚金最高可达2,500加元。而恰恰一般海外的房产都会超过10万加元。在中国有房产的加国税务居民，尽管很多时候可以争取vdp，但在现有的情况下，是否能给免掉罚款并不好说。

国内空置房产如何处理？

如果中国的房产一直空着，怎么处理？对此allan表示，相比较在出租的房产，空着的房产在补报时较容易。“空置或由家人使用，属于私人财产（personal use property），符合条件的可以指定为principal resident，就是我们说的自住房。”

不少加拿大华裔移民在国内有房子。

在加国已有自住房的，不能再申报中国的房产为自住房。这套房子空置或由家人使用时，不属于海外资产申报的范围，不需填写在税表上申报。只有这套房在卖出时，才需申报，因为会产生资产增值（capital gain）。如申报为自住房，有主要居所豁免，增值部分无须纳税，税务上没有影响。

在过往，很多民众尽管知道应该申报海外房产为海外资产，但都并不清楚，在房屋用作私人财产时，并不需要填写在每年的税表上。allan提出，“只有当该房屋作为出租物业时，才需要在税表上申报，因为会有租金收入。很多华人自己报税，并不清楚这个概念。申报了国内personal use的房子，又没填出租收入，这会在税局产生争议。税局会问，既然申报了海外的出租物业，为什么没有申报出租收入？这是大家应该注意的地方。”

还有民众向本报记者提出过这样的问题：同时申报中国一套自住房、加拿大一套自住房可以吗？

对此allan回应称，“自住房的定义，我更愿意用’主要居所’这个词。自住多少套无所谓，但同一时期内，一个家庭只能有一套主要居所（principle residence）。主要居所才能有税务上的豁免。比如，某人在北京和多伦多各有一套房，如符合一定的条件，海外房产也可以作为主要居所，并不一定只有加拿大的房子才能是主要居所。

我有一位客户在多伦多有一套condo，在深圳也有一套，每年去深圳住几个月。深圳的房子完全符合申报为主要居所的条件。因深圳的房产增值更多，他就把深圳的房子指定为主要居所。如果卖加拿大的condo时交增值税。”

卖房收入汇来加国有什么困难？

很多老移民也许都有这样的担忧：卖掉中国的房产后，这笔收入想汇到加拿大来，会否影响退休的老人领取退休金？

特许专业会计师allan liu表示，如果是合法收入，也如实、完整地申报了海外资产，在加拿大是没有任何障碍和限制的。“银行问到大笔汇款的来源时，拿出申报的材料即可。目前主要的困难是，从中国汇款进入加国，中国有每人每年不超过5万美金的外汇管制。”

卖掉房子汇款，请请教专业人士。

老人卖掉中国的房子，如果是主要居所，有主要居所税务豁免，任何增值都免税，因此对老人在加拿大领取老人金没有影响。而如果是在加国已有自住房，中国的房子是私人用途、不是主要住所，卖掉以后，增值部分会计入当年的收入，产生了资产增值。allan称，“这些收入可能会对下一年的老人金（oas）以及最低收入保障（gis）有影响。但这只是一次性收入，所以影响也就是一年。”

而如果这笔卖房的钱汇来加拿大是作为给孩子买房的首付款时，按相关规定缴了税款以后，即便是大额，也完全没有问题。给孩子的属于是赠予，对孩子和父母的税务上都没有问题。

中国个税修改 与国际接轨

加拿大税务局（cra）媒体关系负责人dany morin在接受都市地产记者访问时称，随着中国对个人所得税法的修订，cra的审查程序不会改变。

“根据加拿大的税收制度，一个人对加拿大的所得税的义务是基于居民身份（residency status）。一个人的税务居民身份是根据相关事实和情况逐案确定的，包括该人与加拿大的社会和经济联系。”

中国很多方面正在与国际接轨。图为上海一景。

对于在加拿大认真申报中国资产、按照规定报税、纳税的华人移民来说，中国的税改改变不会造成任何影响。但对漏报、瞒报资产的华人来说，伴随crs，这些人会面临补缴税款和罚款。

中国新通过的“个人所得税法修正案”，把原本的“在中国境内有住所，或无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照所得法规定缴纳个人所得税”，分成了“居民个人”和“非居民个人”两个概念。

新政规定，在中国有住所或无住所，在一个纳税年度内，在中国境内居住累计满183天的个人，为居民个人，期间从中国境内和境外的所得，依规缴纳个人所得税。而非居民个人，是在中国境内无住所又不居住，或无住所且在一个纳税年度内在中国境内居住累计不满183天的人。非居民从中国境内取得的所得，依照所得税法规定缴纳个人所得税。

简言之，中国的居民纳税人负有完全纳税的义务，因此中国境内、外的全部所得需要缴税。而非居民纳税人，仅就其来源于中国境内的所得缴纳个税。

加拿大特许专业会计师allan liu（刘燕龙）在接受《加拿大都市报》记者专访时表示，此次中国更严格地界定了居民和非居民及其各自的纳税义务。“以前在中国这是比较模糊的，执行力度不大，监管上也有漏洞。此次新的个税法，对税务居民的定义和加拿大更为类似，可以看出中国的立法机构在积极地与时俱进，向国际接轨。居民个人和非居民个人概念的引入，也是为了配合即将实施的crs。因为在crs的框架下，首要前提是识别纳税人到底算不算本国的税务居民。”

全球金融信息交换现已开始

dany morin表示，加拿大与中国交换信息的法定权力依据1986年签署的加中税收协定（canada-china income tax agreement）。

“目前加国政府正在实施的crs旨在支持打击世界范围内的逃税和故意避税（aggressive tax avoidance）。100多个司法管辖区共同决意同为税务目的，要求金融机构识别非居民客户持有的金融账户，并每年向其税务机关报告这些账户。迄今为止，加拿大有61个crs合作伙伴，包括中国。”

加拿大税务局将受益于这样的协调安排，以便与其他税收管辖区有效、安全地交换金融账户信息。dany morin认为，crs的优点在于，信息将根据共同的识别要求自动交换，从而使交换更有效，还可用于风险评估。

“为了提高加拿大保护其税收基础（tax base）的能力，我们将从crs的合作伙伴处获得境外的加拿大居民持有的金融账户信息。9月底开始交换非居民信息并接收加国居民在其他国家持有的账户信息。”

特许会计师allan分析，crs伴随着中国对税务居民的全球资产征税，对一些高净值的人士影响非常大。

“以前中国没有这方面的要求，导致大量海外资产产生的收益并没有在中国申报。但现在这些人逃不掉了。连开曼群岛等避税天堂都已经加入了crs。这些人必须把不同国家的税务问题、资产保值以及家庭财富传承结合起来统筹规划。”