东哥移民澳洲的生活（京东第一夫人割肉澳洲房产）

今年1月底，京东掌门夫人——章泽天以1350万澳元亏本抛售澳洲豪宅。刘强东在2015年以1620万澳元购入此公寓，登记在章泽天名下，这还没算东哥购置新居时付的100万澳元的附加税。

在挂牌出售时，奶茶妹妹最开始报价1800万，结果却降价450万澳元成交，当然这还没算中介费成本。

虽然抛售另有其因，但现在看起来的确是一个明智的决定：澳大利亚房价的持续低迷，但尽管如此，各种监管政策同样然让众多炒房者如芒在背。

最近，澳大利亚继续在“击退外资”加码，大幅削减移民，鼓励新移民“上山下乡”，而不是全部去墨尔本、悉尼，请去偏远地区ok？

国土面积跟美国相当的澳大利亚人口仅有2500万，但它最近称：国内已经“满员”了。

在对种种“外资”“外籍人员”说“no”的情况下，澳洲房产的前景真的令人不堪其忧。

1：击退外资

除此之外，澳大利亚还限制外国购房者能持有的房产种类，如外籍人士只能购买期房和一手新房；留学生可以买房，但只能自住不得出租，签证过期后若没有身份或没有留下工作，一定要将房产卖掉。

但即便如此，在澳大利亚以前的留学和移民政策相对“友好”的情况下，再加上澳大利亚自身的地理位置和各种“素质”，仍然吸引了大批外国投资者蜂拥购买当地房产，特别是在中部城市悉尼和墨尔本。

自2016年以来，澳大利亚开始慢慢用政策的形式试图“劝退”外资。

墨尔本是澳洲房价涨幅最大的城市，该市在2016年第一个实施额外海外买家附加税的制度。

随后，悉尼新南威尔士州和布里斯班所在的昆士兰布也纷纷效仿。

如今回头来看，2015年是澳洲房地产外资流入的大顶。

不仅如此，2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

最新数据显示，悉尼3月房价下跌了0.9％，比2017年中期的峰值下跌了13.9％；而墨尔本的房价在3月下跌了0.8％，比峰值下跌了10.3％；同时，房价下跌的趋势在澳洲全国传播的趋势也越来越明显。

2：击退外籍人士

如果说排斥外国投资让许多人觉得还有抄底安州房产的希望，那么澳大利亚的“排斥外籍人士”政策彻底让炒房团死了这条心。

澳大利亚政府在新西兰发生恐怖袭击后第五天宣布，今年将大幅减少移民人数，绿卡配额将从原来的19万减少到16万。

当然，澳大利亚没有提到新西兰恐怖袭击事件，但很明显，这一决定是在当时作出的，目的是利用公众对恐怖主义袭击的心理恐惧(发动新西兰恐怖袭击的那只独狼来自澳大利亚；他说，新西兰有太多的非白人移民了），来增加公众对减少移民的支持。

澳大利亚的原因是这个国家已经是“满员”状态，应该控制移民，以提高生活质量。

可以肯定的是，近年来澳大利亚的移民增长率和相对规模在世界上名列前茅。

2018年8月澳大利亚统计局宣布：本国人口首次达到2500万人，过去10年移民贡献了62％的人口增长，到达2500万人口的里程碑比原预期早了33年！

与此同时，澳大利亚的移民人口确实高于其他移民国家。

据2016年澳洲人口普查数据：目前26.3％的“澳洲人”都出生在海外，如果再加上这些第一代移民在澳洲生的孩子，人数占到了澳洲总人口的近50％。相比之下出生在海外的人口占美国人口的13.7％，占英国人口14％。

所以，澳洲正式官宣：将今年的移民上限从19万削减至16万，并且在这16万上限里面加入2.3万个“上山下乡”配额：这类移民必须在澳洲偏远地区工作生活三年以上才可能获得永居权。

也就是说“真正的”上限是16-2.3=13.7万。

还请注意，这是上限而不是配额的概念。2018年的上限19万，但实际澳洲已经在偷偷收紧：实际仅进来16万。

这就意味着，2019年和今后澳洲实际移民数将低于13.7万。

在这方面，澳大利亚前总理艾伯特还在“执政”时就已经提前打过“预防针”了：

“我们应该考虑将移民人数减少到每年11万人，这是霍华德人执政10年的平均水平。”

3：澳洲房产的黑暗前景

“排斥外资”和“排斥外国人”似乎不是短期的政策，而是澳大利亚整体的历史性转折，同时也消除了投资需求和澳大利亚住房市场的硬性需求。

事实上，澳大利亚的房价长期以来一直过度掠夺当地的购买力，无论是在核心城市还是在全国各地。

在美国造成了08年次贷危机）。

虽然澳洲房屋自有率为65%，看起来还有35%的刚需，但剩下的这35%恰好都是低资产低收入的人群，也就是一辈子都买不起房的那一类人。

即没有有效的国内刚性需求)。

因此，澳大利亚目前的房价支持主要来自外商投资的投资需求和新移民的刚性需求。

实行“排斥”外商投资政策后，外商投资需求不断萎缩。除上述投资地图外，澳大利亚一手房的数量大幅下降（因为外资只能购买一手房）也是一个问题。

澳大利亚新房销售创下历史新低。

同时，许多原本硬性需求都来自移民的贡献，新移民从母国带来的财富，因此他们的购买力不受当地收入水平的“限制”。

这一点被严重低估，因为移民的生育率通常比土著人高，但这部分生育率被计入紫色栏的自然增长中。

这种母国财富购买力不受当地水平制约的情况，在悉尼和墨尔本这两个最受欢迎的新移民城市中展现的淋漓尽致。

图表：澳大利亚主要城市的人口增长来源分解

同时，“排斥外商投资”和“排斥外国人”的政策取向也具有相辅相成的作用。

外国人购买澳大利亚房地产主要集中在移民澳大利亚的前景（无论是直接移民还是让子女出国后留守，然后保证父母的过去），以及这些前景的集聚效应（人力和财力资源的集聚将进一步促进住房价格攀升）。

澳大利亚“击退外人”的政策进一步降低了澳大利亚房地产对外资的吸引力。

澳洲本身的经济奇迹，在推行“排斥外人”政策后，基本上已告终结，而在此之后随时可能出现的经济衰退，也就是说，现在想要抄底澳洲房产，无异于火中取栗。