外国人在美国出租房子是否要交税（美国报税知多少┃在美国有投资房产出租或者Airbnb如何报税抵税）
近年来，很多人都在美国投资房子可能给留学的子女自住并作为投资，也有可能作为纯投资出租，或是也会当成airbnb，那么今天就为大家讲解一下是怎么报税和抵税？
投资房出租
在美国做房东产生租金收入，其中可以抵减收入部分的项目有很多。具体如下：
1. 折扣费用
一般住宅按照27.5年折扣，商用地产按照39年折旧。
2. 贷款利息及贷款点数
如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用同样可以抵减收入。
3. 房屋保险金
房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
4. 房产税
房产税一般为房屋价值的1%-3%左右不等，房产税金支出可以冲减收入。
5. 房屋维修费用
比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用
比如火车地铁机票等等。
7. 水费电费等
如果租户自己不负担水费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
8. 如果房主以出租房产为生且在家办公的话，办公的租金支出或折旧支出也可以考虑抵减租金收入部分。
9. 广告费用
例如在报刊杂志社交媒体平台等媒介产生租房广告支出的话，这些费用均可以冲减房租收入。
10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
最后，总的原则是针对房屋出租产生所有必要的支出都是可以在租金收入里面抵减的，但是需要准备好相应支出凭证以备将来税务局可能的检查。
airbnb
短租全年低于14天可以不用交税。
如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入。但由于airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。这种情况下，不用在个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到irs的来信。因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。
第二，到底应该报出租（schedule e）还是主动营业（schedule c）
要看是否有为房客提供客房服务（substantialservices）。如果有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务（substantialservices）了。毕竟如果只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。如果提供了这些服务，那么就需要将出租行为报成自营业（schedulec）。
报成出租还是自营业区别在哪里呢？
这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。最大的差别是，如果有提供服务（substantial services）报税需要用自营业的税表（schedulec）的话，这部分的盈利需要额外交一份自雇税（self-employmenttax），这其实就是w2上社会保障和医疗保险税（socialsecurity and medicare tax）。但如果没有提供上面提到的这些服务项目，那么收入就可以算作是出租收入，报在schedulee上。这一部分收入就不会被征收自雇税了，而是算作投资收入出现在税表上。
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