中国人怎样在日本购房（日本房产）

买日本房产作为投资往往会给人一种印象：购房初期费用高、可能存在风险。

但其实房产投资的风险和回报相比其他类型的金融产品更容易能估算出来，并且各种风险都有应对措施，是属于「投资风险可预估、经营大于选择」的投资方式。

任何投资都会有风险，而对于投资者而言就是如何将风险降到最低，今天就来直击那些日本房产的潜在风险以及应对措施。

风险1.空置风险

日本不比国内，大肆炒房潮让一批又一批新房价格涨到普通人无法企及的高度，并且房产价值的价差就是国内房产投资的主要盈利模式。

而日本房产则不同，日本房产更加看重长远的经营。日本的租房市场比我们更加成熟也更加火热，因此买日本房产后出租获取稳定租金则是日本房产的盈利模式。而在这前提下就会产生第一个风险：房屋空置。

很好理解，没有租客租房，那么对于投资者而言风险是最大的，因为每月没有现金流入账是个非常直观的事。那么，如何避免这种空置风险？

1.选房时一定要注意地段位置，地段好的房子能避免90%以上的房屋空置；

2.挑选负责的管理公司。

在买房前如果能做好这两件事，那么完全不用担心空置风险。即便是上一任租客退租，好地段的房子也会有源源不断的租客排着队寻租。同样，当选择一个实力雄厚且负责的管理公司，不仅能帮助打理收租等事务，他们还会为你发布招租广告，尽最大可能缩短空置期，避免损失。

风险2.修缮风险

修缮风险通常是指建筑物发生修缮费用、设备维修费用的风险。这点其实只要是买房，无论用作什么用途、无论是新建还是二手，经过一段时间的使用都会发生的修缮问题。

像是室外的更换管道、粉刷外墙屋顶、墙面加固修缮，室内的更换墙纸、地板、各种家用电器等等全都属于修缮风险。这类支出是可预见的风险，因此最好能够在每月收取的租金中，留下约5000~6000日元（约合人民币242~290元）的备用金，以备不时之需。

当然，定时翻新、修缮房屋对换租客时提高租金也有一定影响。

风险3.利率风险

这里通常指贷款买房时利率上升产生的风险。最好是全款买房，如果是贷款买房，浮动利率上升也就意味着购房成本在上升。尽管日本的贷款利率已经很低了，但在以往的案例中，依旧有73.9%的人会选择浮动利率。

想要避免利率上升风险，一种方法是贷款前多付首付，另一种就是提前还清贷款。

风险4.迟延租金风险

租客不交租金的情况会不会发生？肯定也是有的。

据统计，自2020年以来，日本全国范围内租金拖欠率在5.0%上下，例如东京都4.1%、关西地区8.2%，其余地区4.8%，基本上每20人中有1个拖欠房租的人。

抵御这种风险的最好方法就是委托一个在日本有名气、靠谱的管理公司进行打理，严格审核租客，并每月定期收租。

风险5.地震风险

虽然日本横卧地震带，但其实地震等自然灾害对日本的房子并不会带来毁灭性的破坏，因为建筑本身都是按照建筑基准法严格建造的，新耐震的房子遇到5级地震无损伤，6、7级不会倒塌。

如果实在担心，可以在买房前注意以下这3点，最大程度避免地震带来的风险：

1.选房时找离震源远的地区；

2.建造的地面地基稳固；

3.加入地震保险。

风险6.火灾风险

地震风险是自然风险，那火灾风险很大概率是人为风险，从源头上我们无法保证使用明火时一定不会发生火灾，因此如何在火灾发生后弥补损失是最重要的。

通常情况下加入火灾保险就能解决这一风险，一般火灾保险分两种，一种是作为屋主需要购买的「オーナーの火災保険加入」，另一种是租客需要负担的「借主様の火災保険加入」。如果买的单身公寓，火灾保险其实很便宜，并且据统计，85%的房东和租客都会主动缴纳火灾保险。

风险7.破产风险

这里的破产一般是指卖房的房地产公司、委托的管理公司因为自身原因破产倒闭。

这种情况很少见，但也不能说100%不会发生，因此如同风险1、风险4中所提到的，降低交易环节、管理环节之间的风险，最好的办法就是提前委托知名的公司代为打理，这样在房产持有阶段就基本不会遇到破产风险。

风险8.租金下降风险

随着建筑物的老化，租金的下降在所难免。

根据三井住友统计的数据显示，以单身公寓为例，新房的租金最高，但是房龄在2~10年的二手房租金会出现大幅度下滑，而房龄在11~20年的二手房租金反而下降趋于平缓。

因此当投资二手房时，为了避免租金出现大幅下滑，优先选择10年以上房龄的二手房，然后勤修缮保护，这样就能尽可能地维持甚至提高现有租金。

风险9.房屋本身的涨或跌

日本房屋本身的价值会根据周边地域交通布局、未来发展的不同而出现上升或下降。

比如我们常说的如果紧邻交通枢纽，那么房价贵、今后的增值速度也快，要是再遇上周边还有政府的「再开发计划」，那么房价上涨一定是板上钉钉。

就比如近年来「最适宜居住地区」之一的武藏小杉，其2005年的公示地价为36万日元/㎡（约合人民币1.7万元/㎡），但到了2019年，均价就上涨到了95万日元/㎡（约合人民币4.6万元/㎡），这主要也是受到了再开发计划的影响。

综上，这样看来其实投资日本房产并不是万无一失的买卖，收益总与风险相伴，不过所有的风险都能有一个可具体实施的应对方案，这足以说明投资日本房产是一个对投资者眼光和判断力的综合考验。

但无论怎样，下决心投资前一定要优先关注热门地段，尤其是那些经常登上「最宜居城市」、「最宜居站台周边」的地区，因其生活设施非常齐全，对于租客而言是适合长租的地区，同样对于投资者而言是个能拥有稳定现金流的投资地区。

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