海外房产投资管理（关于在国外投资买房）

经常在各种媒介看到关于在国外买房置业的广告，把在国外买房的好处说的天花乱坠，甚至有的把在国外投资买房出租的年收益率达到15—20%，是不是说的很多人蠢蠢欲动。

但是如果你在国外买了房，你可能会发现事情并不是想象的那样，究竟有哪些只有在国外买房才知道的事情呢？以美国买房为例主要有以下几点：

第一，美国的房地产税在各州是不一样的，所以在哪里买房要考虑房地产税的规定

房地产税是近几年我国比较热闹的话题，但在国外买房房地产税是一个绕不过去的话题，更重要的是，在美国各州的房地产税是不同的。因此，要买房一定要了解各州房地产税的不同。

从以上的房地产税数据可以看出，同样购买的房产在各州购买每年所缴纳的税差异巨大，简单地说，同样是购买100万美元的房产，在新泽西州每年要缴纳2.21万美元的税，而在夏威夷州只缴纳0.31万美元的税。是不是区别很大。

同样重要的是，欧洲各国、加拿大、澳大利亚等国家的房地产税法律都不相同，需要在买房前提前了解清楚。

第二，在美国买卖房需要买卖双方都有房地产中介，要缴纳买卖双方的中介费用，不过与国内不同的是，双方的中介费用都完全有卖房者承担

很多人对国内买房卖房的中介费用有很多的质疑声音，但国内的中介费率实际上并不高，现在很多房产中介费率在1%确实不高。

在美国加州要买房卖房，也是需要支付中介费用的，而且买方和卖方都需要各自的房产中介，买房卖房双方各有3%的中介费用。是不是觉得中介费用比较高了。

与国内中介费用是买方完全承担不同，美国加州的房产中介的费用由卖房者全部承担，也就是说，卖方要承担买卖双方的各3%的费用，即承担房价总金额的6%中介费用。因此，如果你投资的房产溢价率没有达到6%就卖掉，你可能会赔钱。

当然，在华人比较多的地区，房产中介也会对房产中介费有一定的优惠，但优惠率也不高。这是买房投资者需要考虑的问题。

第三，美国加州持有房产要缴纳房地产税，但同样的住房需要缴纳的税是完全不同的

美丽加州的居民住房房地产税分为地产税和房产税，地产税是根据土地价值的评估纳税，这个同样的住房缴纳的税差距不大；但房产税则完全不同，房产税则根据市场价值评估和房产成交价格的一定比例纳税，因此，即使是建造的时间完全一样、住房面积完全一样、里面的格局完全一样，由于成交的时间和价格不同，需要缴纳的房产税也是完全不同。

同样是成交价格100万美元的住房，假设地产税是1000美元，有的住房可能是30年前成交的，成交价格可能只有不到10万元，那么每年的房产税不到1500美元，但你新买的住房100万美元，则可能 你需要缴纳的房产税需要6000美元。

因此，从美国房产税缴纳的税率和税基情况看，持有时间越长、成交价格越低越有利。

第四，在美国购买不同用途的住房每年缴纳的税是不同的，这一点对于投资购房者一定要清楚

美国住房的分类比我们更详细和具体，每一类住房缴纳的税和费用也是完全不同的。

从具体情况看，在美国买房分为一般住房、出租住房、短租住房、长租住房、公寓等类别，不同类别的住房都有不同的房地产税率。

美国对出租房和自住房有严格的区别，虽然自住房也可以出租，但存在一些以出租为特定用途的住房，同时有的地方还细分为短租住房和长租住房，这类住房的税率都比一般的自住房税率要高。

第五，在美国购买住房用于出租房的收益没有那么乐观，一定要考虑各种费用

很多投资中介以各种出租率和出租收益来诱导投资者，看起来很美好，特别是强调代理出租、代理管理等服务，似乎只要你投资了住房就剩下躺平数钱了。实际上情况并没有那么乐观，更没有传说中的每年收益15%的高收益。

实际情况是，你投资购买的出租住房，除了每年要缴纳房地产税以外，如果你人不在美国委托代理公司打理和服务，那么租客的来源管理公司要收取租客房费的30%作为获客费用，然后租客的服务以及租客之间的清理等一般也需要大约30%的管理费用，然后还要你自己负责房子的维修费用包括人工费、物料费用等，即使你的住房出租毛收益在15%，那么也至少70%交给了代理公司支付各种费用，再加上房地产税1—3%的房地产税，你能够获得的收益最终只有不到毛收益的不到30%，即使15%的毛收益率，真正到你手里也只有4%左右，如果再加上一些不确定性费用，净收益不到3%。这还是15%的毛收益。如果是8%的毛收益，最后到手的也就不到2%。

国外投资买房存在很多问题，并不是人们想象的那样，当然也不像那些房产中介推介的那样美好，五大因素自己要搞清楚，否则本来是想买房赚钱结果不但赚不了钱可能还会赔钱。你有什么想法和看法呢？在评论区说说吧。（麒鉴）