居住权最长不超过20年（如何设立居住权实现“房子不归我）

如何设立居住权实现“房子不归我，也能安心住”

——焦某1与焦某2返还原物纠纷案

居住权属于民法典新规定的用益物权，民法典施行前的法律未有规定，涉居住权合同、居住权的设立、消灭等应适用民法典相关规定。居住权需通过书面形式订立，并采取登记生效主义即到登记机关办理登记时居住权才设立，才能对抗第三人。同时根据物权债权相区分原则，签订居住权合同并未设立居住权，居住权合同成立生效也不以居住权设立为必要条件。

原告焦某1与被告焦某2、案外人焦某3系同胞姐妹，焦某1经房改购得房屋一套由焦某3装修入住该房屋至今。原被告父母另有房屋一套，其父亲去世后由焦某2与母亲共同居住。2017年，原被告母亲去世后经公证父母名下房屋一套由焦某3继承。2018年，焦某3与焦某1签订《房屋置换合同》约定焦某3用前述继承的房产与焦某1所购房屋进行置换。置换后焦某1办理了相关住房产权证。后焦某1与焦某2因该房屋居住权发生争议，经协商无果，遂诉至法院，焦某1请求焦某2腾房以排除妨碍，并支付居住期间房租。焦某2则主张其享有居住权，具有继续居住的权利。

法院经审理认为，一是根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定，登记是居住权生效要件，本案中焦某2对案涉房屋的居住权因未登记而未设立。二是焦某2主张的与焦某3之间达成设立居住权的《承诺书》并无书面协议且无其他证据予以佐证，因此对焦某1不产生约束力。三是焦某3拥有案涉住房产权，对该房屋有处分的权利，焦某2居住在内没有法律依据应予以返还。四是焦某1并未提供证据证明其已向焦某2主张过权利，且也没有提供证据证明争议房屋租金数额。遂法院判决焦某2搬腾将房屋返还于焦某1，同时驳回焦某1关于支付租金的诉请。

民法典将居住权确定为用益物权，既沿袭达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础，又凸显房屋价值利用多元化的功能，拓展了社会保障属性，具有鲜明的时代特征，体现以人民为中心的发展思想，为我国住房政策由“居住有其屋”向“住有所居”的转变提供法律通道。随着居住权纠纷的增多，居住权权益保障已经成为群众关注焦点，但实践中存在大量设立居住权行为因欠缺有效条件而导致无法得到法律认可的情形。办理一起案件，激活一项规定。本案通过对居住权开创的“房子不归我，但我可以住”的形式要件进行释法，强调居住权应当以书面形式约定且经登记机关登记后才设立，对规范居住权设立行为，真正发挥居住权制度效能具有积极作用。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

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居住权自登记时设立，未经登记机关登记则居住权未设立。居住权登记时应当按照《不动产登记暂行条例》第8条的规定，就不动产的自然状况、权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项予以明确。

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居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认。

1.以合同方式约定居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同。此时居住权合同可以是涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同，也可以是平等民事主体之间签订的民事合同。

2.以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

3.人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，并提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

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居住权是用益物权，居住权人享有占有和使用标的物住宅的权能。但对于居住权人的占有权、使用权的理解应当结合“以满足生活居住的需要”作限缩性解释，即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如，不得使用住宅仅用于堆放物资或改造住宅用于经营等。

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民法典规定居住权的客体为住宅，有别于“商品房”“房屋”等表述，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等。但对于建造用途非用于居住的商铺、厂房、办公楼等原则上不能设立居住权。

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居住权与房屋租赁尽管都是对他人房屋的使用，但属于两种不同类型的权利，房屋租赁不能代替居住权的功能。一是房屋租赁合同期限最长不能超过20年，而居住权期限并无法律规定限制，可以直至居住权人死亡。二是租赁合同属于有偿合同，承租人需按照市场价格支付租金。而居住权除另有约定外应为无偿设立，并且可以通过遗嘱等单方法律行为作出，形式更为灵活。三是租赁权属于债权，不能对抗第三人。而居住权是物权，具有优先效力，经登记设立后可以对抗第三人。

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1.居住权因居住权期限届满或居住权人死亡而消灭；

2.房屋居住权人对房屋所有权人明示放弃居住权时消灭；

3.设定居住权的合同、遗嘱或遗赠中设定的解除条件成就时，居住权亦消灭；

4.房屋被征收、征用、灭失时居住权消灭。在此情形下如房屋所有权人取得了房屋的补偿费、赔偿金，居住权人可向房屋所有权人请求分得适当的补偿费、赔偿金；

5.居住权人故意侵害房屋所有权人及其亲属的人身权或对其财产造成重大损害的，或居住权人的行为危及住房安全影响房屋所有权人或他人合法利益的，所有权人可请求人民法院裁决撤销居住权。

居住权消灭后，房屋所有权人应当自行及时向登记机关申请办理居住权注销登记。

（图片均来源于网络）