公寓居住权可以续么（学会设立居住权）

#房产大真探# 2021年生效的《民法典》中新增居住权制度，如果你买到带有居住权的房子，你将无法搬进去居住；如果你在自己房子上设立居住权，再卖给别人，别人将无法居住。

可以说，现阶段谁不知道居住权就会吃亏，谁知道设立居住权就会受益。

如果你能够看完本文，就可以成为半个居住权专家，起码不会输在起跑线上。

一、居住权是什么

居住权是今年新增的制度，《民法典》将其定义为：对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

简单来说，就是房子虽然不是你的，但是你可以在里面居住，别人不能把你赶走，因为你享有居住权。

居住权适用对象为住宅，不包括商铺、商住两用公寓等，以日常生活居住为目的，如果用于堆放物资、改造住宅用于经营等，均超出居住权人的权利范围，不受法律保护。

居住权属于物权，如果你在房屋上设立居住权，日后卖房或者抵押房屋，你仍可以继续居住。法律规定的最长居住权期限为无限期，即一旦设立，你可以永远住下去。

二、如何设立居住权

《民法典》规定合同设立和遗嘱设立两种方式，有些地方还存在通过法律文书设立。以下逐一进行讲解：

1.合同设立

设立居住权最常用的方式即为合同设立。《民法典》规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，且需要包含必要的条款，如居住权期限、条件等。

居住权合同可以由自己起草，也可以聘请律师。合同中对居住权有关事项应当约定清楚、明确，居住权人应当为自然人，不能是公司或者其他组织，合同另一方应当为产权证上的全部权利人，任何主体均可。

合同签署完毕后，合同双方需要到房屋所在地房屋登记部门进行登记，因为居住权自登记之日起设立，居住权不登记就没法设立。

居住权本身不得转让或者继承。房屋不能进行出租，除非你们另有约定。

2.遗嘱设立

以遗嘱方式设立居住权，和合同方式设立基本相同，这里仅强调以下几点：

（1）遗嘱本身应当符合《民法典》规定，形式上合法有效，内容上清晰明确；

（2）遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的份额。未保留的，居住权人的权利可能受到影响；

（3）附义务设立居住权的（例如遗赠扶养协议），继承人或受遗赠人应当履行相应义务，否则利害关系人可以请求法院取消其居住权；

（4）继承人和受遗赠人还应当就其所继承或受遗赠的居住权，缴纳税款或清偿债务；

（5）遗赠设立居住权的，受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，及时作出接受的意思表示；

此外，上海地区通过遗嘱设立居住权的，还要求：如果是共有房屋，则申请时应当由在世的共有人一起前往申请；受遗赠设立居住权的，申请人应当召集全部继承人到场确认，并提交书面确认声明。

3.通过法律文书设立

部分地区允许通过法律文书设立居住权，例如《上海市不动产登记技术规定》第11.1.3条规定，办理“因人民法院生效法律文书设立居住权的首次登记”。这里的法律文书主要是指判决、裁定、调解书等。

首例经民事调解设立的居住权

随着各地居住权登记制度细则的出台，会逐步推进“法律文书设立”，尽请期待。

此外，现在各地具体操作细则不同，设立居住权前请向房屋所在地登记部门确认。

三、设立居住权带来的影响

任何事物都有两面性，设立居住权也是一样，有优势也有弊端，只有知己知彼，才能百战不殆。

1.如前所述，即使出卖房屋，或者抵押后被拍卖，居住权人仍可以居住

居住权一旦设立，只受到居住权期限影响。即使日后出卖房屋或者因抵押被拍卖，均不影响居住权人的居住。

值得注意的是，居住权设立后，他人可通过查询登记簿得知房屋权属状况，居住权的设立将会影响房屋的估值，导致房屋出卖价款降低，或者抵押时债权人放贷数额减少。

由此可见，居住权并不是万能的，要充分衡量其利弊，不可盲目设立居住权。

2.产权人不能为自己设立居住权

最高人民法院的法官倾向于认为，法条中“居住权在他人住宅上设立”是指：居住权与所有权人须为不同主体，即产权人不能为自己设立居住权。但是，这并不影响居住权的设立：

例如“以房养老”，老人虽然不能在房屋上为本人设立居住权，但可以在办理居住权登记前，先行完成所有权变更登记，或者同时办理居住权设立登记和所有权变更登记，实现所有权和居住权的分离，即“预先设立居住权”。通过为老人设立居住权的方式，可以更好地实现以房养老的目的。

3.登记在一方名下的夫妻共同房屋，仍可以单方设立居住权

登记在一方名下的夫妻共同房屋，仍可以单方设立居住权，但前提是居住权人符合善意取得的要件：居住权人为善意；支付合理对价；已经办理登记。具体来说：

第一，“善意”是指居住权人有足够理由相信对方为有权处分，即对方为登记簿上唯一权利人，此时虽然是夫妻共同房屋，仍能认定居住权人为善意。

第二，“登记”是指居住权已经登记于不动产登记簿上。

第三，关于“合理对价”，最高院法官认为，善意取得制度原则上只能适用于投资性居住权，不适用于婚姻家庭领域，但未明确居住权“合理对价”含义。

本文认为，在目前尚无司法裁判指引前提下，当地租金水平可以作为“合理对价”的参考。

4.若没有约定居住权期限，则并不一定是无限期

社会上普遍认为，如果没有约定居住权期限，则为终身享有居住权。这种观点是不对的，最高院法官认为，基于特定目的设立的居住权，权利期限应当以特定事实出现而届满。例如：

（1）为保护未成年人的利益设定居住权的，未成年人成年时应当认定居住权期限届满；

（2）夫妻双方离婚后，一方以设立居住权的方式允许对方暂住的，如居住权人另行结婚，应当根据客观实际认定居住权期限届满。

为保险起见，本文建议合同中应明确约定居住权期限，充分体现双方的意思自治，防止因期限未约定或约定模糊而引发的纠纷。

四、总结

居住权作为一项新制度，学会如何设立能够很大程度上维护自身权益。在房屋产权制度已经普及的当下，谁不学习居住权，谁就会吃亏，所以请务必重视居住权。