老母亲独自居住的一套老房子,产权登记在儿子名下。儿子未经母亲同意,擅自将房屋挂牌出售,遭到母亲坚决反对。
? 为了换套学区房,他擅自做主要卖掉母亲居住的老房子
今年68岁的刘琪和丈夫刘鸣(化名)以前都是长沙市郊的农民,改革开放后进城务工、做买卖,渐渐在城里扎下根。夫妻俩育有一子一女。如今刘鸣已经去世,一双儿女都成家后另立门户,刘琪独自一人住在长沙市天心区一栋老式居民楼里。
刘琪住的这套老房子,以前是她和丈夫租住的,1996年才出资买下。因为老两口只有刘宇航一个儿子,当初买房办理房产证时,房屋产权登记在了刘鸣和刘宇航名下,刘琪和女儿刘玉都没有在房产证上加名。刘玉结婚后还主动放弃了继承权,同意房产由弟弟继承。
2005年,刘宇航结婚,父母为他购置了婚房。婚后,他们小夫妻单独居住。
2010年,刘鸣听说以后房子要征收遗产税,便把自己那一半产权赠与儿子,房屋产权登记在了刘宇航一人名下。但刘宇航和妻子出具了一份保证书,保证父母有永久居住权。
2014年,刘鸣过世后,刘玉要求刘宇航把母亲接过去一起住。可刘宇航的妻子坚决不同意和婆婆住在一起,为此和刘宇航还吵了几次架,对姑姐刘玉也很有意见。
原来刘琪和儿媳一直不和,逢年过节或老两口过生日,也只有刘宇航和孙子过来坐坐,儿媳基本上不登门。两位老人偶尔有个伤风感冒,也是女儿刘玉照顾,刘宇航从没管过。
现在,刘鸣不在了,刘宇航再不管老母亲说不过去。可妻子不同意,他也担心婆媳俩住到一起会加深矛盾,便以房子太小住不下为由,一直没有接母亲与他们同住。
刘琪也不想和儿子儿媳搅和在一起,加上自己身体还硬朗,生活能自理,平时还有女儿照应,她坚持一个人住在老房子里。日久天长,母子关系变得越来越淡薄。
二孩政策实施后,刘宇航又生了个女儿。当年父母给他买的婚房是一套两居室,如今一儿一女渐渐长大,需要一人一个房间,两居室就不够住了。更重要的是,他家所在小区对应的小学、初中都很一般,他想买套大点儿的学区房,既能让孩子们接受更好的教育,一家人住着也宽敞。
考虑到买学区房费用高,刘宇航决定以房换房。而买了新房以后还要装修、散味,需要较长一段时间,若卖掉自己住的房子,一家人得出去租房,也是一笔不小的开支。于是,他想到了母亲住的老房子,反正房产证在自己手里,自己卖掉也无可厚非,便联系了房产中介。
这一切,刘琪毫不知情。
? 得知儿子要卖房,母亲强烈反对:“我不同意!他把房子卖了,我住哪儿?”
2021年9月初的一天上午,刘琪正在家里看电视,突然有人开门进来了,双方都吓了一跳。刘琪惊问对方是什么人,为何有她家的钥匙,才知道来人是房产中介的业务员,过来看房。
刘琪这才反应过来:儿子不声不响要卖房。
“我不同意!”刘琪急了,“他把房子卖了,我住哪儿?”
业务员很意外,怎么卖呀?这不是逗我玩儿嘛!”
刘宇航口气强硬:“房产证给你们看过了,钥匙也给了你们,房子确确实实是我的,你们只管卖,老太太是我亲娘,我会尽快让她搬走。”
业务员开了手机免提,刘琪听见儿子这么说,从业务员手里夺过手机喊道:“我不搬!这是我的房子,你有什么资格卖?”
刘宇航的声音也提高了:“房产证上写的可是我的名字,怎么成你的房子了?”母子俩吵了起来,一个坚持不搬家,一个坚持要卖房,一时间僵持不下。业务员无奈,只好摇摇头走了。
业务员走后,刘琪想立即给刘宇航打电话问个清楚,又觉得没意思,便把电话打给女儿,痛骂刘宇航没良心、逆子。
刘玉对弟弟擅自卖房也很吃惊,安慰老娘:“你别急,我先问问宇航,看他是怎么想的。”
谁知刘玉还没打电话给刘宇航,刘宇航已来到刘琪住处,把他想卖掉老房子、凑钱买学区房的事跟母亲说了,并要求她搬家:“妈,你也知道我家的情况,如果不卖老房子,我连首付都付不起。你看这样行不行,你把东西清一下,我明天叫搬家公司来,帮你把东西搬到我那儿。”
“我不去!”刘琪一摆手,“我哪儿都不去,就住这儿!”
母子俩正僵持,刘玉回来了。刘宇航连忙跟她说明情况,请她做做母亲的工作。可刘玉听后不但不帮他说话,还指责他不该打老房子的主意。
刘宇航转而将矛头对准了刘玉,觉得母亲不愿意卖房就是姐姐在从中作梗,气急败坏地说:“别以为我不知道你那点儿小心思,不就是想分遗产吗?我告诉你,想都别想!房子是我的,我就要卖,看你们能怎么样!”
? 法院:被告享有房屋居住权,原告忽视被告想在老房子里颐养天年直至终老的意愿,在被告明确反对的情况下,不得出售房屋
刘琪母女都以为刘宇航只是赌气说一说,谁知2021年9月中旬,刘琪收到法院传票:刘宇航已向法院起诉,请求法院排除刘琪对其出售房屋的妨碍。
庭审中,刘宇航承诺:卖掉老房子后,他会置换一套大房子。在置换过渡阶段,他会为母亲在同等地段租房;入住新居后,他保证母亲在新居有独立的房间。
对此刘琪却说,自己已经在老房子里居住了大半生,有熟悉的邻居,就医、购物也方便,希望能在老房子里终老。而且,她和儿媳相处不是很愉快,即便儿子将来买的新房子条件很好,她也不愿意搬离老房子和儿媳住在一起。
案件审理期间,刘琪向法院提供了一份由刘宇航夫妇在2010年,也就是老房子的产权全部落到刘宇航名下时签署的《承诺书》。在《承诺书》中,刘宇航夫妇向父母保证:房子的产权全部赠与刘宇航后,刘宇航夫妇绝不以任何事由影响二老的晚年生活。
法院审理认为,发生争执的老房子是刘鸣在世时,老两口出资购置的私有住宅。虽然产权已落在原告刘宇航名下,但从原告再三承诺卖房绝对不是要把母亲赶走,置换房屋后会为母亲提供独立房间居住这一事实来看,原告也认同被告享有老房子的居住权。
根据《民法典》第371条,居住权期限届满或居住权人死亡的,居住权消灭。而被告刘琪健在,且一直居住在涉案房屋内,其居住权不存在消灭情形,依法仍享有居住权。原告为提升居住品质想置换房屋,无可厚非,但不得侵犯被告享有的居住权,更不应忽视老母亲想在老房子颐养天年直至终老的意愿。
而且,刘宇航是否能够在置换房屋后遵守保障母亲居住权的承诺,主观因素外还有客观上能否实现的不确定性——刘宇航曾承诺房产过户到他名下后,不会影响老人的晚年生活,但目前他的行为已有悖当初的承诺。
综上,法院依法做出判决:驳回原告的诉讼请求。被告居住的老房子,原告除非得到被告同意,否则不得出售。
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